在中國經濟增長放緩，內部需求與市場信心疲弱之際，上周五內地當局推出樓市新政，取消預售制度，徹底改變房企的資金流動機制，變相進一步減少樓市槓桿。對於房企而言，迎面而來又一次信用大考，而這場內地樓市大整頓，也要走上最後一段路！
是次內地當局推出樓市新政，其中較矚目的是，破天荒將個人住房貸款最長期限延長至 40年，並全面推動「現樓銷售」與「交房才供貸」。新政最直接惠及市場的措施，是大幅放寬個人住房貸款年期，給予借貸雙方更大的資金調度彈性。本來一層樓最長供30年，如今可最多供40年，銀行多賺利息，供款人每月還款在供款期攤長下，供樓負擔亦會減輕，會否相應增加消費或投資，得靜觀其變。
其次是，在新的現樓銷售制度下，新出讓土地及未取得規劃許可的項目，須優先採現樓銷售，實現「所見即所得」；實行預售的項目，樓按須於「竣工備案」後才發放，徹底改變過去施工期即需供款的規定；同時，維持預售的項目，單體建築須完成主體結構封頂方可開賣，且首期款項與房貸須全數存入監管帳戶，變相提高了預售門檻。
此外，針對房企資金鏈問題，將實施主辦銀行制，強化資金封閉管理，確保建案順利完工的同時，全面實行「主辦銀行制」，建案的開發貸款、自有資金與銷售收入全數納入該行帳戶封閉管理，嚴防資金挪用。也許，以後內地樓市再也難見「爛尾樓」。
過去房企可以在拿地後預售讓前期資金回籠，新盤銷售快，資金迅速再用作炒地皮、還債，又或搞其他高風險投資，變相透過高流轉加槓桿效應，規模愈滾愈大。惟一旦市場狀況不利，銷售放慢，且政策不利融資，資金鏈斷裂，則風險由買家、銀行和地方政府承擔，中國恒大清盤收場，就是這個高流轉遊戲失控的結果。
如今，內房新政大大限制預售樓花，新項目現樓推售，項目預售需要接近封頂，且買家首付和按揭款項要存入監管帳戶，基本上消費者會得到更好的保障。同時，開發商要用自有資金拿地，銀行貸款不能用於繳交土地出讓價款項與相關稅費，這樣藉全周期重構了開發融資體系。
中短期過渡，房企的現金流承壓是必然，那些過度槓桿的房企，或須加快退出市場；能繼續生存的，都是具財政實力，能應付新資金流轉模式的房企，整個內房產業全面實現「房住不炒」的底線。
也許，今次內房新政，首要不是要刺激市場需求，而是為樓市固本清源走好最後一步。樓市健康發展，不再成威脅金融體系和拖累經濟的信用炸彈，往後樓價表現，得視乎經濟發展與用家需求。不過，房地產行業仍要經歷一段整頓期，汰弱留強是必然，房企得老實、專注起樓、賣樓，賺合理利錢，過去的瘋狂槓桿、跨業無序擴張，大得不能倒，已成過去，不再復見。