【明報專訊】中國人民銀行、金融監管總局昨日聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，中國證監會亦刊發《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，分別因應購房者、物業開發及上市房企融資，推出支持新措施。新的措施下，相應向購房人貸款期由原來最長30年，延長至40年，並明確規定房貸連同其他債務開支佔收入比例可至60%。同時，針對上市內房企業，內地當局容許該等企業配售再融資，甚至支持併購重組，以及透過發行不動產投資信託基金（REITs）融資（見表）。
明報記者 陳偉燊
內地房貸延長按揭年期及設定高至收入六成的債務開支佔比，分析相信有助紓緩購房者供款壓力，並更易通過供款能力評估，但對內地樓市支持作用仍有待觀察。而內地新政下最長40年按揭年期，雖較本港最長30年按揭年期為長，但較日、韓、英國等地最長為50年按揭年期仍較短（見圖）。
准房企配售再融資 撐併購重組
內地當局同時將貸款時間起點延後，例如對預售項目方面，會在竣工後才發放貸款。若出現階段性失去供款能力者，則容許與銀行協商延後還款、展期或延遲還本。另新政策亦將批出貸款融資，覆蓋物業發展的不同周期。
除了面向個人房地產貸款外，今次金融監管總局出台《意見》之外，同步推出針對商業地產、城市更新項目、信託公司開發房地產信託領域的貸款試行辦法。針對商業地產方面，明確規定貸款期限一般不超過10年，最長不超過15年；在城市更新項目方面，則要求貸款人對於貸款金額較大的項目，原則上應通過銀團貸款方式提供融資支持，嚴防過度授信。
此外，中證監在文件內指出，支持上市開發商可向特定對象尋求再融資等工具支持併購重組、發行資產支持證券（ABS），以及推動發行REITs將租賃住房、城市更新項目置入打包上市。中證監更特別提及，若進行ABS融資，融資所得要與項目所需資金匹配。中證監更強調，新政策覆蓋範圍不限於國企，亦涵蓋民企內房。
料刺激內房股 真正效果待評估
資深獨立股評人謝明光表示，延長購房者貸款年期的成效，需要因應內地的就業情况是否好景而定，否則幫助有限。至於容許內房融資、併購及發行房託融資，他認為，若能夠容許這些內房公司與具實力者合併，財務狀况若能轉好，會是好事。但在內地住宅供應大過需求情况下，需時消化。他認為：「有關消息會對內房股有刺激，但是因應內房股已經歷長時間結構性受損，新出台政策能夠帶來多少具體效果，仍然有待評估」。