人民銀行等部門昨日（28日）推出一系列房地產信貸新規，其中明確，所購新房實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放，確保買家「能拿房，再還貸」；並將個人住房貸款期限由最長30年延至40年。
住建部、自然資源部、金融監管總局昨聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，從預售規則重塑、現房銷售分步推進、定金監管創新、融資配套支持等方面，合力推動商品住房銷售制度改革。
購房人首期 須存資金監管帳戶
《通知》明確，自政策施行之日起，新出讓土地的商品住房項目，以及已出讓土地但尚未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已經取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，則鼓勵實行現房銷售。
對於繼續實施預售的項目，政策進一步提高預售門檻。商品住房項目實施預售的，單體建築應完成主體結構封頂，具體條件由各地根據實際情況決定。同時加強預售資金監管，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金，須全部存入資金監管帳戶。
預售開發貸款期 最長不逾5年
人民銀行、金融監管總局同日聯合印發《關於改革改善房地產信貸管理推動加快建構房地產發展新模式的意見》，提出預售項目開發貸款期限最長不超過5年，現房銷售項目最長不超過7年。
此外，意見明確個人住房貸款期限由最長30年延至最長不超過40年。對實行現房銷售的新建住房，個人住房貸款應在銷售備案後發放；如果是預售項目，則應嚴格在項目竣工備案後發放，確保買家「能拿房、再還貸」。
人行相關部門負責人表示，將個人住房貸款期限延長至最長40年，給予借貸雙方更大彈性度，具體期限由購房人與商業銀行協商決定。此舉是為適應經濟社會發展需求。
易居研究院副院長嚴躍進指出，此次政策體現了「方向明確、過渡有序」的特徵。預售並未立即退出，但預售條件進一步規範，現售則獲得更明確的政策支持，未來房地產市場大概率將經歷預售與現售並存、現售佔比逐步提升的過程。他認為，政策在預售條件、資金監管和現售制度之間進行了重新平衡，有利於降低房地產項目交付風險，同時給地方和企業留出轉型空間。
首付低利率低月供低 推動樓市
對於個人住房貸款期限延長至40年，嚴躍進指出，最直接效應是降低每月應還本息，有助於顯著緩解購房初期月供壓力。他指，配合當前首付比例下調、房貸利率走低，形成「首付低、利率低、月供低」的「三低」格局，將有力支撑住房消費釋放，對後續房屋銷售市場具有積極推動作用。
分析師指出，從政策組合來看，現房銷售主要着眼於降低交易和交付風險，而房貸期限延長則更多作用於購房者支付能力，兩項政策分別從供給端和需求端提振樓市。中指研究院分析師指出，本次政策對購房者、房企與產業將產生深遠影響。「對產業而言，短期新房新增供應或有所減少，利於改善供需關係、加速去庫存；同時政策給地方因城施策留出空間，城市分化格局或進一步深化。中長期政策將推動行業高質量發展。」
另外，中證監亦發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，意見明確支持上市房地產開發企業再融資，以及綜合運用發行股份、定向可轉債、現金等工具收購涉房資產。穩慎推進商業不動產REITs發展。支持符合規定的私募基金管理人設立不動產私募投資基金。
國家金融監督管理總局又發布《商品住房開發貸款》、《個人住房貸款》、《商業地產貸款》、《城市更新項目貸款》，以及《信託公司開展房地產領域信託業務》等5個辦理辦法，全面落實房地產發展新模式各項要求，指導銀行業金融機構按市場化、法治化原則做好房地產金融服務，實現對房地產全周期金融支持。
責任編輯：張志堂
撰文：蒯宇澄