香港的樓宇老化問題日益嚴峻。截至2023年底，超過4成的私人住宅樓宇樓齡已逾40年。
預計到2043年，樓齡達50年或以上的私人住宅樓宇將增至約23,000幢，佔全港私人住宅樓宇總數近半。然而，2011年至2020年期間，每年平均約有480幢私人樓宇踏入樓齡50年，但同期僅約160幢完成重建。重建進度未能追上樓宇老化速度，不但拖慢市區更新進程，亦對公共安全及城市的長遠發展帶來挑戰。
樓宇老化不僅涉及結構及消防安全問題，亦反映能源效益下降、無障礙設施不足等挑戰。過往的樓宇倒塌及火警事故均反映單靠零碎維修難以從根本解決老化問題，適時重建往往是更具成本效益及長遠價值的方案。為加快市區重建，立法會於2024年底修訂《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章），透過降低部分類別樓宇的強拍申請門檻、容許多個相鄰地段合併申請及優化審裁程序等措施，促進老化及失修樓宇重建，同時加強對受影響小業主的保障與支援。
上述修訂僅有助提升市區重建效率，亦能促進城市可持續及共融發展。在環境層面，較低的強拍門檻及更靈活的地段合併安排，有助推動規模更大及規劃更完善的重建項目，及引入綠色建築設計、提升能源效益及氣候韌性，並改善通風、採光及微氣候環境，為實現低碳城市發展創造條件。
重建有助取代設備老化舊樓
在社會層面，重建有助取代缺乏升降機、消防設備老化及居住環境欠佳的舊樓，提升居民生活質素、安全水平及長者和行動不便人士的出行便利。同時亦有助改善社區面貌、增加公共空間及社區設施，推動更宜居的社區發展。此外，地段合併可釋放重建潛力，提高項目整體價值，讓業主按各自地段重建價值及擁有物業現有價值比例分享重建所帶來的增值收益。
在管治方面，條例修訂進一步釐清強拍申請門檻及程序要求，提升制度透明度和確定性。而政府及市區重建局分別成立強拍條例小業主專責辦事處和強拍條例小業主支援中心，為受影響業主提供初步專業諮詢、法律及專業服務轉介及情緒輔導等服務，亦有助加強資訊透明及保障受影響業主權益，提升公眾對強拍制度的信心。
面對日益嚴峻的樓宇老化問題，強拍條例為香港市區更新提供重要動力。條例不僅有助促進重建及改善居住環境，更透過提升制度透明度及加強小業主支援，體現ESG所重視的可持續發展理念。長遠而言，其成效將取決於能否在發展效益與權益保障之間維持適當平衡，推動更宜居、更具韌性及更可持續的城市發展。
撰文：黃亦朗 萊坊城市規劃及土地發展諮詢部高級董事
欄名：專家論市