第一太平戴維斯一份報告指出，財務受壓及貸款機構推動的資產出售，仍是本輪市場周期的重要特徵，並為現金充裕的買家創造機會。估計約有200億元物業，處於被接管或處置階段。
部分被接管物業以較原估值或購入價低35%至56%的價格成交。銀行分類貸款比率升至約20年高位；隨着銀行按市值重估抵押品，估計約2,000億元房地產貸款存在被歸類為不良貸款的風險。代表性案例包括紅磡祥褀中心相關物業，成交價約26.5億元，較相關貸款金額低約40%。
2024年底，都會大學斥資約26.5億元，購入紅磡祥祺中心全幢商廈，現已改稱為都大中心A及B座，總樓面面積約27.9萬平方呎。該地段現演變為教育行業相關主題。
非住宅物業投資額 上半年增逾倍
資料顯示，內地富豪陳紅天於2016年6月，斥45億元向會德豐購入紅磡One HarbourGate東座，呎價1.6萬元，成為當時九龍區呎價最貴的商廈，並改名為祥祺中心作集團總部。其後他向銀行申請貸款，及後內房接連出現資金問題，而陳紅天持有物業連環遭接管，該廈於2023年3月遭接管。項目最終於2024年底以約26.5億元易手，項目8年間跌價18.5億元，貶值逾4成。
附圖統計，上半年非住宅物業投資額按年增長120%至223億元，其中寫字樓及酒店分別佔67.6%及21.6%。被接管物業及其他不良資產加快出售，部分成交價格較原購入價或估值低35%至56%，為資金充裕的買家提供入市機會。
近期市場亦陸續有大型銀主盤放售，曾由舖王鄧成波家族持有的西貢康定路兩全幢工廈，淪銀主盤並進行放售，市值約2億元。獲委託出售新界西貢康定路2號及9號2座全幢工業大廈，兩地盤面積約33,271平方呎，總樓面約113,149平方呎。物業市值分別為1.08億及9,800萬元，合共逾2億元，呎價約1,800元。
西貢康定路5幢工業大廈原由鄧成波家族持有，2018、2019年先後以約3.29億及2.5億元購入康定路2號及9號全幢，平均呎價約5,117元，及後物業淪為銀主盤。按現市值計，低當年購入價逾6成。
海名軒3層舖5.5億放售 8年跌53%
另一曾由外資基金持有，紅磡海名軒3層舖位淪銀主盤，現以約5.5億元放售，較8年前基金購入價低約一半。是次出售物業為非住宅用途的商業樓層。物業總批則面積約73,820平方呎，目前由國際教育機構租用作學校，並簽訂特長年期租約，物業市值約5.5億元，呎價約7,450元。資料顯示，早年投資高峰期，資深投資者林子峰於2017年以約8.86億元購入，持貨1年多即以約11.6億元轉售予鵬里資產管理。按現市值計，已較8年前購入價低53%。
報告認為，2026年下半年市場將繼續呈現選擇性復甦，並以價格調整及資產重估為主。境外投資監管所帶來的資金配置限制，以及由貸款機構推動的接管物業供應，可能成為影響下半年市場表現的兩項重要因素。成交量仍有改善空間，但前提是資產價格具備足夠吸引力，以抵銷買家信心偏弱及信貸條件收緊的影響。
撰文：唐榮
欄名：專家樓論