北部都會區首個「片區開發」項目揭盅，由「超級聯軍」以約10.3億元中標，表面看似金額很小，但背後涉及龐大產業發展，財團預計總投資額高達168億元。是次以「片區開發」，標誌着香港土地政策的根本變革，正式拉開「借助私人市場」力量提速造地的新世代序幕。
是次招標採取「雙信封制」，非價格評分佔高達7成，關鍵在於引進龍頭企業、產業配套及創造就業的承諾，使低地價項目依然能順利批出。這為未來新田科技城及粉嶺北片區確立了標竿，未來發展商比拼的不再單純是「財力」，而是跨界招商的「硬實力」。
過去數十年，香港由政府主導土地開發，完成收地、平整及基礎建設等「七通一平」後，才將「熟地」賣出，耗時甚長且加重庫房負擔。是次洪水橋片區改為「賣生地」，將平整、基建、建築及招商營運整套交由財團負責。其核心邏輯是「以地產推動產業」，透過住宅項目的開發收益，平衡前期龐大的基建平整成本與長回本期的產業園區投資。政府藉此借助私人市場資金與效率提速造地，發展商需在競投前即鎖定產業夥伴的「城市綜合運營商」。
提供彈性吸引跨國龍頭進駐
中標財團陣容極具實力，例如：招商局曾由零打造深圳蛇口，具深厚造城經驗；信和深諳本地市場；中旅坐擁旅遊配套資源；京東則作為產業龍頭直接進駐。
值得留意的是，在3幅產業用地中，財團最終僅保留1幅自主發展智慧物流中心，其餘兩幅平整後交還政府招商。這反映在當前經濟及商業市況偏軟下，業界對長期產業投資極為審慎。在缺乏具體落戶承諾下，若貿然承擔過多產業地，將面臨巨大回本風險，促使發展商採取務實策略，只聚焦有京東實質進駐的地塊。
洪水橋作為北都開路先鋒，若未來其他片區要吸引更多跨國龍頭全面投入，政府仍需在政策誘因、財務與產業配套上提供更大彈性，預料「地產＋科技＋央企」的跨界合資將成北都發展常態。
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