上期我們談到「買房養學」的概念，以及大阪留學租務缺口日益擴大的市場背景。今期，我將為各位大阪業主逐一拆解，如何從這股留學熱潮中，真正實現租金回報最大化。
結合「長租 + 民宿短租」
留學生，尤其是來自香港、台灣及中國內地的學生，初到日本往往面對重重障礙：語言不通、不熟悉日本租屋文化、不知如何辦理水電煤手續等等。業主若能提供全屋家電家具齊備、中英文租約、協助辦理入住手續等配套和增值服務，便可名正言順收取高於市場水平10%至 20%的溢價租金，而租客亦心甘情願支付。細節決定成敗，一個對留學生真正友善的單位，不但能快速出租，更能留住租客，大幅減少空置帶來的損失。
留學生的租期通常為一至四年，客源極為穩定，是業主最理想的長期租客之一。採用長租模式，可省去頻繁換客帶來的空置成本與行政煩惱，讓租金收入穩定入帳。然而，精明的業主更可更進一步。若物業位於大阪特區民泊許可區域，便可在留學生寒暑假回國期間，靈活將單位轉為短租或民泊模式，承接旅客需求，賺取遠高於長租的短期收益。長租保底、短租衝頂，兩種模式互補，令物業全年收益最大化，真正做到一個單位、雙重回報。
不少海外業主最大的顧慮，是人不在日本，難以處理日常管理事宜。事實上，這正是委託專業在地管理公司的最佳理由。FMI深明海外業主的需要，集團旗下設有日本在地物業管理公司Chief of Homes，由買樓到管理，一條龍全程跟進。
善用日本專業管理公司
無論是代為招租、處理日常維修、安排打掃清潔、協助辦理民泊申請，還是定期將租金匯回香港戶口，Chief of Homes均一手包辦，讓業主無論身處任何地方，亦能安心收租。
大阪的留學租務市場，正處於供不應求的黃金期。市場機遇人人可見，但真正能夠脫穎而出的業主，靠的是精準的配套設計、靈活的租務策略，以及專業的在地管理。「買房養學」是起點，而將物業打造成留學生趨之若鶩的理想居所，才是實現長期穩健回報的終極目標。如有任何關於大阪物業投資或租務管理的查詢，歡迎隨時與FMI聯絡。
蘇君林
FMI至匯投資營運總監及合夥人
蘇君林 環球樓論