2026-08-14
經濟日報
人工智能（AI）正逐漸成為影響香港經濟的重要議題，瑞銀大中華區房地產行業分析師梁展嘉表示，在房地產發展商股息率利差高於歷史平均水準的情況下，市場尚未充分反映香港房地產市場面臨的四個關鍵風險。
在基準情景下，梁展嘉預計，本港2026年下半年至2027年樓價將大致持平，較市場一致預期的2027年上漲5%至6%更為保守。租金方面，他預計，短期內租金將繼續增長，但自2028年起增速會開始放緩，故對發展商的看法變更謹慎。
瑞銀情景分析，來展示AI對就業的擾動、粵港澳大灣區更深度融合、北部都會區住房供應增加以及人口流入放緩將如何影響關鍵的行業驅動力。
料租金中高個位數增
四個潛在風險尚未反映在股價中，（1）無就業復甦：盡管自2024年以來GDP增速達到3%至4%，但新增就業明顯走弱。自2023年以來，應屆生就業機會下降70%以上，青年失業率維持在7%至8%的高位。
（2）粵港澳大灣區融合：往來交通改善以及收入可見度降低可能會加速跨境遷移，以獲得更低的居住成本，尤其是在人口老齡化的背景下。（3）北部都會區供應：估計短期住房供應短缺僅會持續4年，遠短於此前12年的上行周期。
（4）人口缺口：2023至2025年，淨人口流入平均每年僅3.2萬人，遠低於政府2042年城市規劃目標，即人口達到960萬，每年所需人口約15.3萬人。
梁展嘉指，由於短期供應緊張，2026至2027年住宅租金將繼續呈中高個位數增長，但自2028年起，租金增長可能放緩。利率不確定性以及更嚴格的跨境投資管制可能會限制房價進一步上漲。
責任編輯：譚志偉