2026-08-14
明報
【明報文章】根據統計處數據，2025年底香港人口數字為751萬，全港家庭住戶總數達277.8萬，住戶平均人數維持在2.6低位，反映家庭小型化趨勢持續，居住單元需求不斷細化。在此背景下，政府持續推進公營房屋擴容，截至2025年，全港公共租住房屋單位達87.7萬個，資助出售單位有46.7萬個，合計佔全港永久居住屋宇單位超過四成。
從供應節奏看，2024/25年度房委會共建成約2.31萬個公營房屋單位，當中公屋及綠置居單位有1萬多個，其他資助出售單位約1.4萬個。依據《長遠房屋策略2025年周年進度報告》，2026/27至2035/36年度的10年期總房屋供應目標，定為42萬個單位，公私營房屋供應比例維持7：3，即公營房屋供應目標達29.4萬個。
公私房屋供應逆轉
隨着單位供應量持續釋放，公屋綜合輪候時間已由本屆政府上任前的6.1年回落至4.7年，基層住屋需求得到有效紓緩。結合人口增長與住戶規模變化測算，未來10年住戶數目淨增長約有19.4萬戶；疊加舊區重建與居住環境改善需求，當前公營房屋建屋規模整體跟長遠居住需求相匹配。
公營房屋供應持續放量，正逐步重塑香港長期以私樓為主導的住宅市場格局。從供應端看，今年首季全港新建成住宅單位約8100個，當中公營房屋佔比達八成，私人住宅僅建成1600個單位。公私房屋供應結構，較10年前出現顯著逆轉。需求端方面，大量資助出售單位入市，直接分流了中低收入階層的置業需求，改變了私人住宅市場的需求結構。
儘管2024年政府全面「撤辣」後私樓市場逐步回暖，2025年整體樓宇買賣合約數目逾8萬份，交易額約6143億元，連續兩年錄得增長，但市場修復呈現明顯的結構分化。中小型單位價格此前累計跌幅較大，購買力仍受公營房屋分流影響；開發商拿地與新盤推售節奏，趨於審慎。從經濟貢獻看，2023年本港地產服務業的增加值約924億元，佔本地生產總值3.2%；若計入建造、物業管理、金融按揭等上下游產業，地產相關板塊對就業、公共財政與經濟增長的牽連效應更為廣泛。公營房屋擴容帶來的市場邊際調整，正推動整個地產行業進入結構性的轉型階段。
城市轉型的施政悖論
公共政策學者Deborah Stone的「政策悖論」理論指出，公共政策核心目標在於公平、效率、安全與自由。這些目標本身存在內在張力，看似理想的目標往往相互牽制，無法同時達到最優。這一框架恰能解讀當前香港房屋政策的施政難題。
對香港而言，擴大公營房屋供應、保障基層居住權，是維護社會公平、築牢民生安全網的必然選擇，回應了廣大市民對安居的核心訴求。惟另一方面，房地產及相關產業長期是香港經濟重要組成部分；土地出讓與相關稅收，也是公共財政重要來源。倘公營房屋擴容節奏過快、力度過猛，難免對私人住宅市場形成擠壓，影響行業投資信心與經濟運行效率。同時，香港經濟正處於從依賴地產轉型向多元產業的關鍵期，政策既要推動產業結構升級，又要避免傳統支柱產業出現劇烈波動，引發就業與財政風險。這種「保障民生與穩定經濟」、「短期紓困與長遠轉型」的雙重張力，並非單純的政策取捨問題，而是城市發展轉型階段的結構性悖論，考驗政府施政的精細度與平衡智慧。
全局統籌民生經濟 擺脫依賴地產
事實上，香港房屋體系的優化，應貼合城市長遠發展步調。公營房屋為社會守住公平底線，讓不同收入階層市民都能夠有穩定的居住預期，經濟轉型才有穩固社會根基。私營地產也不必走向萎縮，大可回歸居住屬性本位，朝專業化營運、多元物業服務、高品質空間供應的方向升級，逐步擺脫過往高度依賴買賣差價的增長慣性。
對政府而言，拿揑好平衡的關鍵，是跳出「保障與市場二元對立」的固化思維，以全局視野統籌房屋供應與經濟轉型。公營房屋供應穩定，能夠錨定民生預期；市場調整保持漸進有序，可引導行業平穩轉型；再輔以培育創科、文化等新興產業，逐步培植新增長動力。安居的焦慮逐步消解，地產回歸城市配套的本分，香港自能擺脫對地產之路徑依賴，民生福祉與經濟活力同步提升，社會與經濟步入協同向好的良性循環。
作者是律師
[江玉歡]