2026-08-10
星島日報
根據當年民政事務局相關資料，早於香港開埠之初，已經有一些非牟利的私人體育會向政府申請撥地發展體育及康樂設施，即最早期的「私人遊樂場地契」批地。其後政府延伸這項批地安排至社福機構、制服團體、體育總會和地區體育會等非牟利組織（統稱「社區組織」）。
上述批地模式一直在進行，並以1979年由當年總督會同行政局所通過的政策，和2011年之修訂，作為批地的主要依據，有關政策主要內容包括：新「私人遊樂場地契」年期訂明為21年，在符合某些條件下，例如：1.該批地用途跟城市規劃圖則並非不相協調、2.有關土地不須作公共用途、3.承租人並無違反地契、4.相關會籍政策不帶歧視成分、5.承租人承諾遵守向「合資格外界團體」（涵蓋註冊學校、社會福利署津助的非政府機構、民政及青年事務局津助的制服及青年團體、某些政府認可的體育會和組織、政府部門等）某程度上開放其體育設施的規定，則可以免地價或收取象徵式地價續簽契約15年。
收取三分一「續約地價」
為確保私人體育會的運作既能支持體育發展，又能善用土地資源，政府於2017年完成「私人遊樂場地契」政策檢討後，在2018年3月至9月進行公眾諮詢。相關文件指出，政府在考慮逾4200份涉及超過5600個團體或人士的意見書後，在2019年決定及公布優化契約的安排，包括以下的主要措施：
（a）將「社區組織」和「私人體育會」持有的契約分開處理；
（b）本身為「社區組織」的承租人，可以「社區康樂場地契」形式（屬於特殊用途契約，而不再是私人遊樂場地契約），以象徵式地價（即毋須繳付三分一地價）獲得原址重新批地21年。而私人體育會在地契續期時，可選擇接受全面開放設施給公眾的條件，轉為「社區組織」後，依從相同政策獲得21年期象徵式地價原址批地；
（c）私人體育會沒有選擇轉為「社區組織」，須在2026-27年，即現有地契到期需要續期時，繳付相等於市值地價三分一的減免地價，並可分期繳付續約15年；
（d）要求私人體育會將最少三成體育設施（例如：網球場、草地滾球場、營舍和高爾夫球球道等）開放予「合資格外界團體」使用，並須與體育團體合辦公眾可報名參與的體育活動，每月達最少240個活動時數（例如足球訓練課程）。
三成設施對外開放
上述各項優化安排，除繳付地價的要求將於地契續期時執行外，其餘措施，包括對外開放設施時數等規定，現時已全面落實。
除了香港賽馬會在跑馬地黃泥涌道和香港女童軍總會於九龍加士居道兩幅用地外，現有「私人遊樂場地契」涉及64幅土地，其中27幅由24個私人體育會持有，其餘37幅用地則由上述「社區組織」持有，所有用地原本均以「私人遊樂場地契」約方式批出。
15幅地年底到期
在27幅私人體育會用地中，有15幅將於今年年底到期，據了解，文化體育及旅遊局早前已分別與這15個私人體育會會面，解釋地契續期申請的流程及繳付地價的相關要求。
筆者曾與不同的產業測量師了解過，知悉計算三分一地價並不容易，主要原因是市場並沒有直接的比較個案。事實上，這些以「私人會所」模式運作的私人體育會用地，所涉及的日常營運管理支出，較一般在私人物業內的會所為高，倘若以私人物業市場價值為估值參考基礎，筆者認為須合理地反映額外的營運管理費，作出適當的價值調整。
營運費估值參考私人物業
政府一方面接納部分民眾的要求，向私人體育會收取「續約地價」，另外一方面，亦同意社會上某些持份者的意見，認同私人體育會用地可配合社會發展需要，因此訂出三分一地價續約條件，作為土地政策上的支持。筆者希望政府與私人體育會能夠在補地價上達到共識，為政府、私人體育會、各持份者、以至整個香港社會締造「共贏」的局面。
香港測量師學會撰稿人︰香港測量師學會會長
温偉明測量師