從事日本物業投資顧問多年，我接觸過形形色色的買家。每次與客人交流，我都習慣先了解他們的投資動機。有人純粹想收租賺取被動收入；有人打算移居日本，希望早日在當地落地生根；亦有不少客人因為鍾情日本旅遊，索性在當地買一個單位，自己旅行時有地方住，平時則出租賺取被動收入，一舉兩得。
而近年，我留意到一個相當值得關注的新趨勢：「買房養學」，這正為大阪的樓市投資帶來一片新藍海。
何謂「買房養學」？
簡單來說，就是父母趁子女赴日留學期間，直接在當地買一個單位給孩子居住。
過去，許多家長習慣為子女在日本租房，但日本的租屋成本其實不低，加上昂貴的禮金、押金與管理費，幾年留學下來，累積的租金開支相當驚人，且這筆支出最終「有去冇回」。
「買房養學」兩大顯著優勢
第一，省去租金負擔。 孩子擁有穩定且安全的住所，免去在外租房的種種繁瑣手續與突發風險。
第二，資產保值兼帶來收益。 若選擇多房間戶型（例如 2LDK），孩子可以自住一間，另一間出租給同學，直接「以租養學」；待畢業後，無論是留日工作繼續居住、長期出租賺取被動收入，還是適時放售套現離場，彈性都非常高。
與其將租金白白交給業主，不如把這筆錢轉化為長期資產，既照顧了子女的留學生活，同時亦是相當精明的海外資產配置。
留學生湧入，大阪租務缺口漸現
近日國際教育評級機構公布「全球最佳留學城市」排名，首爾、東京與倫敦位列前三，反映亞洲留學市場持續升溫。然而，隨着國際留學生大量湧入日本，當地「學生住宿」供不應求的問題日益嚴峻，尤其在大阪，地價與租金雙雙攀升，反而為市場創造了新契機。在日本留學生人數創歷史新高的大環境下，大阪關西圈已成為繼東京首都圈之後，租務需求最為強勁的市場。
這波留學潮不僅為大阪注入人口與活力，更為投資者帶來一條穩健且具前瞻性的資產配置新路徑。由「買房養學」到「學生宿舍」營運模式，將是這座城市租務市場未來十年的黃金機遇。
至於我們作為大阪物業的業主，該如何把握這股留學熱潮，實現最大租金回報？下星期我將為大家詳細剖析，敬請留意。
蘇君林
FMI至匯投資營運總監及合夥人
蘇君林 環球樓論