2026-08-07
東方日報
所謂「相見好同住難」，近日收到一宗求助，一對年輕夫婦獲得「父母幹」支持，斥資逾2,000萬元購入黃竹坑一個新盤單位，看好港島南區未來發展潛力。然而，過程中卻有一個美麗的誤會，原來老爺奶奶的計劃是贊助二人買大單位後，乾脆搬進來一起同住。夫妻二人知悉後非常徬徨，但已簽署臨約又騎虎難下，遂來查詢撻訂詳情。
驟眼看來，以物業買入價計算，單是5%的臨時訂金已達100萬元，此還未計律師費等其他雜費，似乎已無退路，就算過百萬元當「掉落海」，寧願蝕錢都不願跟父母同住，處理手法上亦難以交代。幸好，簽署臨約後改變主意的個案曾處理過不少，趁近期樓市的氣氛較好，大膽另闢蹊徑，建議客人先完成交易，再尋求短時間內轉售單位。
揀選融資工具成關鍵
將壯士斷臂的慘烈撻訂畫面擱置一邊後，跟客人坐下來冷靜分析。當初發展商在發售時提供「180天現金優惠付款計劃」，且設有「120天提早成交現金回贈」，若買家能在120日內完成交易，可額外獲得樓價2.5%、即約53萬元的現金回贈。要由撻訂改走轉售策略，客人本身已有一定的資金作緩衝，關鍵只是用甚麼融資工具操作。
直白點說，如買家希望將新購入的物業短時間內出售，不一定要走傳統銀行按揭路線，因為主流銀行按揭普遍設有兩年或3年的「罰息期」，若借款人在兩年內轉售物業並提早贖樓，不僅需向銀行支付高達貸款額2%甚至更多的罰款，還需全數歸還銀行當初發放的現金回贈。如果今次個案的客人採用銀行按揭，頗難保證最終不是虧損離場。
乘着近期樓市氣氛不俗，經商討後，建議採用財務機構提供的短期過渡性貸款。一般買家聽到要向財務機構借貸或會感到猶豫或擔憂，實情只要小心運用，這類貸款反過來可為買家帶來更大的操作靈活性。所建議的貸款計劃年利率高達10厘，但其最大的優勢在於設有「供息不供本」的安排，且在3個月內轉按或贖樓完全免罰息。
做法取決單位升值潛力
以3個月的貸款期計算，利息支出約為27萬元，連同印花稅及其他雜費約100萬元出頭，總持貨與過渡成本控制在約130萬元左右。跟撻訂或做銀行按揭再轉售相比，扣除發展商發放的53萬元提早成交回贈後，這個方案的實際持貨成本較低。
必須強調，此方案乃建基於對大市氣氛和單位質素的判斷。黃竹坑受惠於大型商場落成及鐵路配套完善，區內二手市場具備強勁的抗跌力與升值潛力，該新盤的二手市場估值對比年初折實價已出現明顯升幅。最後，買家在短時間內成功將單位轉手，賣出的價錢不僅全數覆蓋了他們原先已付出的利息與稅務成本，扣除所有費用後，他們還淨賺約200萬元離場。賺錢事小，重點是夫妻二人向老爺奶奶解釋，指單位升值機不可失，對方聽畢都同意可以先行獲利離場，居住安排容後再議，二人就與父母同住的煩惱總算暫告一段落。