2026-08-03
星島日報
香港商業地產在第二季，呈現板塊及地區上結構性分化發展。按高力最近發表的《高力市場報告｜2026年第二季度》顯示，各資產類別的地理位置、用戶傾向、以及行業性周期因素，驅動其表現分化。企業經營者及投資者，可把握趨勢，轉化為實際經營或管理策略。
寫字樓市場由核心區帶動復甦。第二季整體淨吸納量達86.4萬方呎，「中環/金鐘」的核心區錄18.2萬方呎正吸納量，連續四季錄得正吸納，核心商業區空置率由一年前14.5%降至10.2%。租金方面，核心區按季升1.9%、年初至今升5.5%，預期全年可錄5%至8%的升幅；九龍東等非核心市場則按季再跌2.9%，全年料跌超過5%。租賃成交以銀行金融及保險機構自用為主，包括太古廣場二期、AIRSIDE及太古坊二期等，反映機構自用需求均集中核心優質資產。值得留意，下半年預期約120萬方呎新供應湧現，惟核心區目前租金經已反映影響，但對非核心區而言，亦是企業更新租約、爭取業主優惠的重要談判籌碼。
零售市場受旅遊支撐，首五個月訪港旅客增14.1%至2300萬人次，帶動零售銷貨額按年升10.6%，核心區街舖租金年初至今升0.4%、按年約升2%，以尖沙咀升3.5%領先。以旅遊導向的手信商戶為主導，一般傾向於800至1000方呎的中小型單位，市場亦漸見供應緊張。惟奢侈品方面卻受宏觀經濟不確定性影響，特別是珠寶鐘錶受金價調整，零售商對擴充變得保守，更重視選點與租約彈性，抑壓核心零售舖租的上行動力，預期核心區舖租全年錄3%升幅。
工廈及倉庫物業，受人工智能相關的貿易與貴金屬政策的帶動。4至5月香港出口受AI相關需求帶動按年增42%，採購經理指數（PMI）6月升至52，相關業主積極提供優惠，使租金按季下調3.2%。隨着政府目標三年內將黃金儲存容量擴大十倍至逾2000噸的政策目標，高保安性的倉庫，應對貴金屬交易需求，成為相關板塊上未來投資機會。
整體投資市場氣氛審慎，第二季成交額按季跌5.5%至140億，以寫字樓為主，而酒店及服務式住宅因回報收窄下，成交跌至1年低位；外來資金第二季湧入至三年高位。預測全年香港商業房地產能錄420億成交，在銀行加速處理銀主盤下，下半年相關物業將成焦點。
李婉茵
高力香港研究部及零售顧問主管