今年轉按市道初現起色，最新數字顯示新批轉按宗數連升四個月重上逾千宗水平，創30個月新高。究其原因，受惠樓價連同物業估值逐步回升，加上多間銀行近月上調按揭現金回贈，促使轉按誘因有所增加。
今年樓價處於升軌，連帶物業估值亦處於回升步伐，截至現時，今年樓價平均上升約一成多，對比去年樓價低位升幅已達17%，物業估值逐步上升，令轉按成功率提高；現時不少單位估值已有一定升幅，當中跑贏大市的屋苑單位估值更已由低位回升逾兩成，令轉按批出的按揭成數上升，又或透過轉按套現的水位增加，令業主更易憑着磚頭釋放流動資金。
銀行樓按取態正面
舉例，業主持有九龍黃埔花園一個約390方呎的單位，尚餘按揭額約428萬，去年銀行估值曾降至523萬，若申請轉按，以估值7成按揭計貸款額僅達366萬，變相業主需補貼62萬方可轉按；目前單位最新估值已上升17%達612萬，以估值計7成按揭金額已達428萬，轉按已毋須額外補付金額。
不同屋苑或不同單位的樓價升幅不盡相同，以業主持有港島海怡花園一個約600多方呎的單位為例，尚餘按揭額約550萬，去年銀行估值曾降至786萬，若申請轉按套現，以估值計算7成按揭貸款額為550萬，未有可供套現之水位；目前單位最新估值升幅跑贏大市達25%至980萬，可借按揭額以7成計增至686萬，套現水位達136萬。
樓市復甦基礎穩健、樓價穩步回升，促使今年銀行樓按取態正面積極，近月市場上多間銀行先後上調按揭現金回贈，令轉按吸引力增加。目前轉按貸款量仍未返回過往活躍水平，原因是2023年期間銀行曾上調新造按揭計劃息率，之前已供樓的業主大部分享有的息率比現時還要好，例如2021年至2022年期間按息大致上較現時低0.75厘，即現時仍為2.5厘，這些業主若申請轉按，按息上調至目前H按息3.25%。儘管如此，由2023年第四季起，近兩年多之新造H按計劃息率至今維持穩定，而一般為兩年罰息期陸續屆滿，開始吸引這些業主申請轉按賺銀行回贈。尤其今年銀行進一步上調按揭回贈，加上樓價上升，誘因疊加下，推動多些業主申請轉按。
舉例，業主尚餘按揭額600萬，申請平手轉按，轉按後之按息與現時不變為3.25%（H加1.3%；H按封頂息P減2%；P現為5.25%），但轉按後銀行提供現金回贈達1.3%，即7.8萬，扣除轉按律師費（約8000元計）後，仍有高達7萬回贈金額。有可觀的銀行回贈作為誘因下，亦吸引本身已有潛在轉按需求的業主，由觀望轉為行動申請轉按。
近月還多了一個轉按誘因，自今年3月接連再有大型銀行推出低息定按，有關定按息率2.73%較主流H按息3.25%低半厘，美國息率處於橫行狀態，H按息維持現時3.25%水平，促使定按吸引力增加；加上有關定按計劃照樣提供與H按一樣之現金回贈，對有意選用定按的業主來說，定按息率亦成為疊加誘因推動他們申請轉按。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理