下半年樓價備受考驗

2026年上半年，本港住宅樓市交出一份亮麗的成績表。無論一手或二手成交量均明顯回升，住宅樓價更錄得理想升幅，然而，正當市場普遍看好下半年樓市前景之際，筆者反而認為，下半年樓價將迎來真正的考驗。 不少準買家追價能力下降 首先，樓價於上半年升幅達11%，升勢過急，個別屋苑更遠超整體市場。據市場資料顯示，太古城於今年六月底平均呎價約1.8萬元，對比去年同期樓價升幅更高達三成，位列十大屋苑之首。如此急速的升勢，難免令不少準買家追價能力下降，市場容易出現高價牛皮的情況。 其次，市場一直憧憬下半年減息帶動樓市，但從目前全球經濟及通脹形勢分析，減息希望仍然相當渺茫。 另一方面，外圍因素同樣不容忽視。股市能否企穩、國際政局變化、地緣政治風險，以及戰爭對油價及金融市場造成的影響，都可能左右投資者信心。雖然近年住宅租金持續上升，但由於樓價升幅更快，令租金回報率有所回落，對投資者而言，吸引力未必較上半年更高。 此外，近期市場亦關注內地要求香港相關監管機構收緊內地客戶戶口背景審查及清理工作的消息，對資金流入香港的影響仍有待觀察。市場存在兩種截然不同的看法：一派認為，若資金流動受到影響，以往撤辣後一直支撐住宅市場的內地買家比例曾處於歷史高位，樓市需求或會受到一定衝擊；另一派朋友則認為，由於證券戶口審查趨嚴，部分資金反而有機會流向實體資產，包括住宅物業。最終哪一種情況出現，仍需時間驗證。 經歷上半年熾熱市況後，發展商勢必把握機會，在下半年排山倒海推出新盤，以一手市場積極搶奪二手購買力，令二手市場競爭進一步加劇。 總括而言，筆者並非看淡香港樓市，而是認為經歷上半年急升後，下半年市場將由情緒主導轉為基本因素主導。樓價未必會大幅回落，但要再複製上半年的強勁升勢，相信難度甚高。成交量、資金流向、利率走勢及外圍政經環境，將成為決定下半年樓市方向的關鍵，投資者及用家均宜保持審慎，靜待市場進一步發展。 歐沚軒 富康盛地產顧問聯席主席