2026-07-25
星島日報
俗語有云，「年紀大、機器壞！」，很多人為了好好保養自己身體，都會定期作出身體檢查，更何況為我們遮風擋雨的「家」，隨着時間日漸老化，樓宇破舊殘缺不但影響住戶日常的生活，更有機會危及他們甚至公眾的安全，政府別無選擇地要求各業主們確保他們的物業保持「身體健康」，包括推行「強制驗樓計劃」。
我們一方面看見社會對大規模維修工程的龐大需求，另一邊廂卻看見本港私人樓宇維修市場問題日益嚴重，面對多項結構性的挑戰。為了回應社會的高度關切，我與一眾香港測量師學會理事會成員，在年初經過多番討論及招攬人才後，特別成立了跨測量專業的「樓宇維修工作組」，希望藉此機會檢視及優化現行機制。
在過去的數個月里，工作組主席何鉅業測量師帶領多個專業組別的代表，不辭勞苦地投入大量時間與精力，檢視現行機制的漏洞。在確保改革建議切實可行之前提下，工作組進行了廣泛而深入的諮詢，匯聚了34個不同組織及13位立法會議員，涵蓋專業學會及業界組織、工程承建商組織、物業管理專業學會及業界組織、業主代表、法定機構及政府部門、執法及監管機構，以及教育與學術界等。在此特別感謝各界在這數個月以來，無私分享寶貴經驗與建議。
提升透明度加強專業
透過全流程的深入分析，我們發現現行制度存在十大痛點，針對這些痛點，學會向政府提交了《本港私人樓宇維修工程檢討報告及建議》，提出了「即時措施」與「最終方案（系統性改革）」同步推進的雙軌策略，以多管齊下、標本兼治的方式解決問題。在即時措施方面，我們主張以「提升透明度、加強專業制衡、改善法團治理」為核心目標，優先處理最明顯且可較快改善的問題。以此為理念，學會提出了12個即時措施建議，以「制度化、分級化、標準化」的手段，逐步把現時零散及依賴個人操守的做法，轉化為較具一致性及可監察性的制度安排。
然而，即時措施雖能堵塞招標與監管的局部漏洞，卻仍無法根治不良顧問與承建商操控甚至壟斷的深層問題，導致「正規、正價」的專業持份者望而卻步。因此，我們認為「最終方案」不能僅停留在修補層面，必須以「重塑市場環境、改變運作模式並建立有效制衡機制」為目標。
系統改革 倡設樓宇維修局
學會在8個系統性改革方案中的最核心建議，是成立一個具法定權力的「樓宇維修局」。這將是一個中立、具公信力的統籌及監管機構，旨在從根本上重塑市場秩序，建立一個讓正規專業顧問與承建商願意入場的公平、透明及可持續市場。
樓宇維修局的制度設計，是建基於「公眾安全優先」、「高度共識下尊重業主自主」、「市場透明與專業規管並行」、「保障整體業主的利益」四大原則。我們建議，凡涉及法定命令的「必要性工程」，均應受維修局的嚴格監管，涵蓋技術方案審批、工程進度與施工安全監察。
而在遇到「三無大廈」（即泛指沒有業主立案法團或任何形式的居民管理組織、沒有「大廈公契」、以及沒有聘用物業管理公司的住宅大廈）工程涉及重大安全風險，或獲得業主授權的特定情況下，維修局應獲賦予代理與代辦的法定權力，代為統籌及管理工程。
放眼未來 守護全港安居
值得重申的是，維修局並非要完全取代業主的責任，而是在安全底線之上擔當協助者及監管者，在制度最後提供保障機制。同時，維修局應建立專業的爭議調解體系，統籌全港的樓宇維修數據，與屋宇署、市建局、廉政公署及競爭事務委員會等部門發揮協同效應，以「專業監管結合行政支援」的模式，提升整體的監管效能。
《本港私人樓宇維修工程檢討報告及建議》的發表，不止是一份研究報告，更是一個推動持續改善的起點。學會明白改革需時，尤其是面對社會上各種各樣的掣肘，但學會相信透過專業的角度，提供具體、有系統且具建設性的優化建議，定能為完善本港樓宇安全、提升工程質素及加強市場透明度提供專業依據。事實上，我們看到政府從無間斷地處理相關的問題，包括市區重建局即將推出的「招標妥2.0」計劃，旨在繼續利用市場力量的同時，改善制度上的缺點，強化監管能力。
香港測量師學會
撰稿人︰香港測量師學會會長 溫偉明測量師
溫偉明 地產論壇