經濟學人智庫最新公布「2026年全球最宜居城市」排名中，日本的大阪和東京均憑藉優質的醫療體系、完善的教育制度以及極高的社會穩定性，在相關評分項目中均獲滿分，在總排名中分別排第七和第十名，也是唯二躋身十大的亞洲城市，今次更是大阪連續第八年躋身十大。
正正因為居住環境理想，日本每年都吸引大量外國人前往工作和生活。截至2025年底，在日外國居民人數達到412萬，創歷史新高，按年增長9.5%，也是該數據連續四年創新高。面對國內勞動力短缺，日本政府於2019年引入的「特定技能」令居日的外國人數量大幅增長，相關人數按年飆升37.2%至逾39萬人。
拆解四大一次性稅項
受惠於旅遊業復甦及外勞市場擴張，日本核心城市的租賃市場需求強勁，特別是東京、大阪等的大城市，人口密度更為集中，令當地的住宅項目能維持高出租率與穩健的收益回報，因而成為不少海外基金與個人投資者的資產配置首選。投資樓市是一個很專業的學問，除了樓價、地點、建築規格及防震標準外，此投資者往往最容易忽略一項重要開支——「一次性稅費」。
以購買日本全新一手物業為例，投資者必須預算四大一次性稅項：不動產取得稅、登錄免許稅、印花稅和消費稅。首先是地方政府徵收的不動產取得稅，雖然標準稅率為評估價的4%，但住宅建築及用地均享有特惠減免，折算後實際稅額僅約相當於售價的0.5%至0.8%。其次是產權登記時繳納的國稅「登錄免許稅」，按固定資產稅評價額計算，土地與建築物稅率分別為1.5%及0.4%。至於印花稅則是依合約金額階梯式徵收，由於金額低於10萬日圓可獲豁免，對一般物業交易而言金額極微。最後是10%的消費稅，但法例規定土地免稅，僅建築物部分需繳納，而且日本絕大多數一手新樓的開價已包括消費稅，買家毋須額外支付。綜合上述各項稅費，買家購入日本新樓時，實際需要額外支付的一次性稅費大約僅佔樓價的1%至1.5%左右，若連同司法書士費及保險等雜費，前期總預算則建議預留約2.5%，稅務成本相對清晰且具透明度。
不少港人習慣了香港的樓市結構，由於整體租金高企，即使選擇較偏遠的新界西北地區新樓，在強勁的剛性需求下，租賃市場依然龐大，不少租客為了節省租金，樂意以較長的車程去換取居住空間。然而，大阪的市況截然不同。大阪的整體樓價跟租金本來就不是特別貴，因此大多的住客都會選擇在市中心，太遠離市中心的租盤基本上需求不大。
坐落於浪速區的全新項目The Peak Namba Minami Reserve便是具備上述的優勢，周邊匯聚過百間餐廳及商店，屬於深受遊客及上班族歡迎的地段。由項目步行至大國町地鐵站僅需5分鐘，該站坐擁「雙線地鐵」優勢，可以直達心齋橋、梅田，以及天王寺等核心商業區。兩年租金回報最高可達11厘，是現時市場上屬非常高回報的項目。
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人 李丹翔
李丹翔 翔世分析