上星期FMI在台灣舉行了兩場日本置業講座，一場在新竹，另一場在我們台中辦事處舉行。今次講座的主題有關於買日本樓的貸款審批問題，為甚麼要特別講貸款呢？一直以來，坊間對買日本樓有各式各樣的誤解，當中最常聽到的是買日本樓不能貸款。
這個傳言多年來嚇窒不少投資者，事實是FMI的買家不但可以申請按揭，而且有大量成功例子。至於貸款被拒的原因，很多時是個人問題，而非日本房地產慣例。
我們近一年來在台灣迅速擴展，發現有部分客人收入和財政穩健，但未必順利獲批貸款，原因何在？其實日本的貸款審查屬於風險管理機制，銀行考慮的是申請人未來20至30年的還款能力，而不是收入越高獲批機會越高，所以有些客人看似條件相近，也可能出現完全不同的結果。
重視長遠還款能力
根據我們分析，部分申請人未能獲批貸款，並非因收入不足，而是銀行不能確認其收入來源和財務結構。我經常提醒客人，完整的報稅資料、收入證明和資產證明文件，與收入數字同樣重要。換言之，如客人的收入來源較為複雜，或相關資料不足，都可能影響批核結果。
例如客人坐擁多個物業，以為不動產可以顯示財力，貸款相對容易，但問題是日本銀行評估的是整體還款能力，而非單純資產規模。如果手上有多個物業，但全部有貸款，又或信用貸款或其他借貸比例偏高，都會影響審批。
信用紀錄也是重要的評估依據，不要以為偶然遲交卡數沒有問題，一旦被發現遲交卡數、貸款延遲還款或其他信用異常紀錄，都可能影響銀行對申請人的風險評估。對金融機構來說，穩定良好的還款紀錄，比起短期財力更能反映長期信用狀況。
有物業是加分位？
值得留意的是，日本貸款審查不但會評估買家條件，更會考慮買家所購入的物業質素和年期。
銀行通常會根據物業用途、地點、市場接受度及未來收益能力進行分析。即使同一位買家，當他買入自住住宅、投資住宅、收益不動產及民宿等不同用途的物業，都可能有不同的貸款條件和審批標準，繼而出現不同的審批結果。
所謂知己知彼百戰百勝，FMI累積多年經驗，明白到要有效幫客人取得貸款，不能單憑其中一項條件特別突出，而是需要整體財務狀況均符合銀行的審查要求。相信很多客人未必熟悉，又或者對此一知半解，我們希望舉行相關講座，讓海外買家理解日本銀行的評估邏輯，這比起客人單純比較銀行貸款利率更重要。
試問一般地產代理或發展商會告訴客人這些重點嗎？未必，尤其二手樓和翻新樓成功獲批貸款的機會微乎其微，一般代理只會叫你直接用一筆錢買入，懶得分析貸款相關招數，而我一向崇尚透明公開，這就是FMI與別不同之處。
李丹翔 翔世分析
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人