2026-07-13
經濟日報
最近由於多個新盤正值銷售前期部署，市場缺乏全新項目推售，7月一手成交量稍減，而二手成交量亦見回落，要留意資金的流向。
成交量萎縮，市場有不同解讀，包括自中證監在5月底推出新一輪資本限制，無可避免對置業者構成心理影響。6月整體本港一手及二手交投量明顯放緩，市場缺乏焦點新盤及重大利好消息帶動下，加上世界盃賽事日趨緊湊影響，分散買家注意力。上半年樓市交投活躍，並消化大批購買力，而二手市場不少筍盤亦被吸納。二手買家入市趨審慎，買賣雙方拉鋸。
盡管多個項目正部署短期內有望推出，故不少購買力靜候新盤開價。而且，現時普遍二手業主持貨力較強，加上看好後市，故議價空間收窄，買賣雙方呈拉鋸局面。唐榮還想到暑假出遊，買賣雙方活動暫緩，甚至租市熱，租售同時放盤的單位被吸納等。
港存款總額 較回歸前飈逾6.5倍
美聯物業最近一份研究報告提到，雖然美國加息預測升溫，但過去數年美國息口走勢先升後回落，而本港銀行息率則「加慢減快」，因此即使美國或於今年下半年有機會加息，但只要加息步伐溫和，相信本港銀行亦未必會即時跟隨向上。
再者，目前市場資金充裕，為樓市帶來支持。根據金融管理局最新資料，今年5月底本港存款總額首次突破20萬億元，較回歸前（97年6月）約2.7萬億元大幅上升逾6.5倍。
不過，這讓唐榮想起數年前，香港存款不斷上升，但因定存利息高企，加上樓市走勢不明朗，資金不願意流向樓市，反而不斷在定期存款上累積。翻查資料，2021至2026年，港元定存利率經歷了「先升後降」的周期：2021年處於近零水平；隨着美聯儲局自2022年起大幅加息，定存利率於2023至2024年攀至4厘至5厘的近年高峰；隨着2024年底開啟減息周期，目前100萬元的3至12個月定存利率普遍回落至2.5厘至3.7厘區間。
細戶租金回報 接近最新定存息
再看看政府統計處資料，10萬元12個月定期計，2022年0.14厘、2023年急升至0.62厘、2024年0.62厘、2025年回落至0.25厘，最新2026年5月是0.12厘。
近期《經濟日報》網上報道顯示，美國通脹頑強，加息呼聲高漲，港元拆息隨之抽升，銀行亦調升定存息口，12個月港元定存再度破頂，並且罕有地領先其他存款期限，打破近年愈短期愈高息的慣例。發鈔行更大刀闊斧加存息，12個月定期年利率升至3.3厘新高。以100萬元本金計算，1年3.3厘年利率，相當於收取33,000元利息，是抗通脹的有效工具。
至於住宅市場回報率，5月數據則由豪宅最大單位2.3厘至最小型單位3.4厘之間，細單位回報水平，相當接近最新定存息率。
撰文： 唐榮
欄名： 專家樓論