2026-07-09
東方日報
去年本港樓市量價齊升，至今年上半年市道繼續回暖，銀行估價終於逐步跟上。估價上升，令早年入市，甚至是已經供完樓的業主多了一個可觀的加按套現空間。不過，已供畢按揭的單位以舊樓居多，見到不少業主一心想着將物業套現後執行其他操作，卻忽略了銀行對高樓齡物業設有的加按年期限制。
本港兩大龍頭發鈔行在今年上半年的最新物業估價統計，不論是港島、九龍還是新界區的核心指標屋苑，其帳面價值均呈現顯著升幅。以港島指標太古城一個高層單位為例，滙豐銀行的估價由1月的1,598萬元穩步升至6月的1,756萬元，上半年累積升幅高達9.89%，中銀香港亦同步由1,427萬元上調至1,561萬元。同時，另一個太古城低層單位，滙豐估價亦由年初的726萬元攀升至6月的798萬元，錄得9.9%的強勁反彈。
九龍核心區方面，大角咀大型屋苑與紅磡區老牌指標屋苑，其估價在過去半年同樣穩增，其中紅磡區老牌指標屋苑中層單位的中銀估價由665萬元升至731萬元，累升達9.9%。
銀行採「75減」公式審批
然而，老牌屋苑申請加按套現前，業主必須了解銀行審批還款期的底層邏輯。住宅物業30年還款期大家聽得多，但實際卻非適用於全部物業。一般銀行會採用「75減」樓齡或申請人年齡的計算方法，取兩者之間較低者作為可批出的供款年期上限；部分較靈活的銀行會採用「80減」，兩個計算方法都是防範物業折舊與結構老化帶來的壞帳風險。
以九龍指標老牌屋苑美孚新邨第一期為例，物業早於1968年落成，今年樓齡已達58年。此時業主若尋求加按套現，若碰上採納「75減」原則的銀行，其最長還款年期將被壓縮至17年；即使轉向審批最為寬鬆、採取「80減」條款的銀行，最長年期也不過22年，完全無法做足常規的30年按揭。
年期縮短 入息要求提升
還款年期因樓齡偏高而被大幅壓縮，將直接對業主的每月現金流與供款與入息比例（DTI）帶來重大影響。比方說，當一筆490萬元的加按貸款因樓齡限制而必須由30年還款期縮短至17年，即使貸款額相同，每月供款額都會飆升近四成，由每月21,326元升至31,295元；與此同時，申請人的入息要求亦會由42,651元增加至62,590元。
因此，老牌藍籌屋苑的業主在規劃現契套現時，絕對不能盲目闖關，必須預先將縮短了的年期納入負債比率的計算中。當然，如負擔能力有限，最簡單直接的做法是物色一間可做「80減」的銀行，如有需要，可以尋求按揭顧問的意見。