憂慮加息

近期二手樓市有降溫迹象，交投有所放緩，其中原因估計與市場由預期美國會繼續減息，轉為憂慮加息。 過去周六、日10大屋苑交投淡靜，據4大代理行統計，僅錄1至9宗成交不等。地產代理的解釋，包括世界盃賽事分散買家注意力，以及二手市場不少筍盤亦被吸納，業主叫價態度轉強，買家入市更趨審慎，買賣雙方拉鋸。 唐榮相信這些分析亦有一定道理，特別是上半年樓價處於「V型」反彈，半年升幅達到1成，買賣雙方需要時間重新找出平衡點，短期內有所拉鋸。 6月初開始 二手交投放緩 不過，值得關注的是，近期二手交投放緩的時間由6月初開始，當時正是市場開始憂慮美國掉頭加息，兩者之間有沒有關聯？ 樓市屬於息口敏感的市場，近年樓價的回調很大程度與美國加息周期有關。美國由2022年3月開始加息，在加息5次之後，香港銀行在2022年9月開始跟隨加息0.125厘，而樓價指數亦在8至9月左右見頂。 至於去年開始的樓市見底回升，亦是由2024年9月美聯儲局正式轉向減息，在去年5至8月之間，曾經出現一段拆息（Hibor）大跌，令到按揭利率大降的時期，配合政策放寬按揭、減細價樓印花稅，刺激起買樓的自住及投資需求。 而在今年初時候，市場仍然預期美國今年仍然有1至2次減息機會，去到之後中東戰事爆發、通脹升溫，市場開始對2026年減息的希望徹底破滅，去到近期聯儲局聲明刪除了先前暗示未來可能減息的關鍵措辭，19名官員中有9人預計今年至少需要加息1次，市場轉向關注息口會否回升。 事實上，近期新批按揭申請之中，選用定息按揭的比例持續上升，由今年1月份的5.4%，上升到5月份的超過兩成，達到8年新高，除了與多間大型銀行加入推優惠方案有關之外，一部分因素亦與供樓人士亦開始意識到未來減息空間收窄，加息機會上升，透過定息按揭鎖定支出更為有利。 現時樓市在內地客需求、租金支持等因素下，仍然有足夠的上升動力，但當市場出現加息預期，有機會短期內影響到準買家的入市情緒，令他們諗一諗、停一停再作決定。特別是當加息影響到金融市場，近期股市回調，影響投資氣氛以及負財富效應傳遞到樓市，造成不利影響。 美聯儲局若果真的掉頭加息，按照市場目前預測，最快或在今年9月議息會議，亦有可能延到今年底才加息。 倘連續加息 樓市有機波動 按照對上一次美國在2025年12月減息0.25厘，當時本港銀行未有跟隨減息，因此日後美國加息，本港會否立即跟隨仍屬未知之數，但當連續加息出現，對香港的疊加效應出現，樓市亦有機會受波動。由於第四季息口走勢不明朗，未來兩個月或者成為新盤推售的重要窗口。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論