2026-07-06
星島日報
市場有買家遇上「遺產樓」即打退堂鼓，擔心買賣又或者按揭上會出現問題，但其實「遺產樓」不等於做不到按揭，下文作基本闡述。當業主過身留下持有物業，物業成為遺產，但基於物業繼承涉及遺產條例、有否遺囑及業權持有方式的不同處理，故此銀行基本上需確定有關法律文件已辦妥及完成登記，方會接納按揭申請。
首先以單一業主的「遺產樓」作說明，若果業主並沒有訂立有效遺囑，遺產主要是根據《無遺囑者遺產條例》以作分配，親屬需向高等法院遺產承辦處申請遺產管理書（Letters of Administration）。親屬申請作為遺產管理人有法定優先次序，主要以配偶、子女為先。遺產管理人獲法院確認可代表處理有關遺產包括當中之物業買賣，因此，有小部分銀行在確定物業之「遺產管理書」已申辦妥當後，已可接受按揭申請。
辦妥遺產歸屬契後 可申請按揭
但必須留意的是，遺產管理人主要是管理遺產的代表，並非必然是物業受益人，例如業主遺下配偶及子女，配偶及子女都可按法例指明比例獲分配遺產，當中配偶成為了遺產管理人，但受益人其實包括配偶及子女；又或者業主遺下配偶，沒有子女、父母已過身，但有兄弟姊妹，受益人其實包括配偶及兄弟姊妹。那麼，為免出現權益上爭議，不少銀行要求一份名為「遺產歸屬契」（Assent）亦已辦妥並於土地註冊處作登記，主要是遺產管理人確認物業已由過身之業主轉移至有關繼承之受益人。完成Assent文件登記，一般情況下，銀行已可接受有關遺產物業之按揭申請。
若果業主在生前已立下有效遺囑，這代表遺產物業已按遺囑有指定繼承人，那便需按已有遺囑的法定程序申辦「遺囑認證」（Probate），並於土地註冊處登記。「遺囑認證」主要由法院確定遺囑有效，並確立「遺囑執行人」（executor），「遺囑執行人」已獲授權根據遺囑管理遺產包括出售遺產物業，故此銀行一般已可接受有關按揭申請。
但需留意，不同銀行對遺產物業的審批方式及取態不一，如有存疑應在入市前先向按揭轉介公司確定銀行意向或申請條件。簡單來說，如「遺產樓」之相關法律手續未完成，買入單位後申請按揭或會被拒；手續已辦妥，銀行一般可受理按揭申請。有買家擔心買入「遺產樓」會涉及業權不清或遺產爭拗，原則上若遺產手續文件完成，銀行亦接納有關按揭申請，買入「遺產樓」不等於會出現問題。至於業權狀況，跟一般物業買賣情況無異，買方律師檢查業權「睇契」本屬於買賣程序一環，若屬正常良好業權，律師會向銀行確定業權狀況，銀行若已成功批出按揭原則上便可如常放款完成交易；但若然個別情況出現例如業權不清或爭議，那已屬於業權狀況上再需處理之問題。
若果是多於一名業主的物業，較常見以聯權共有（Joint Tenancy）或分權契（Tenancy in Common）的方式持有，聯權共有俗稱長命契，倘若其中一位業主過身，在生的另一位業主便會自動擁有100%業權。故此，長命契業主之間的業權轉讓毋須遺產承辦手續，其中一位業主去世，業權自動轉讓至在生之業主，當中只需將死亡證登記在土地註冊處；若以分權契持有物業，例如3人分別持有業權之30%、40%及30%，合共100%，每人持有之業權份額均可獨立分割處理，例如其中一人過身，他持有之30%份額業權成為遺產，按照其有遺囑或無遺囑方式辦理遺產手續。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理