2026-07-06
星島日報
近年本港房地產市場受高息、資金成本上升及需求轉變影響，發展商對大型投資項目更審慎，產業用地開發進度亦受制。傳統補地價機制按地段最高可建樓面及假設最高市價用途一次性計算補價，未能充分反映非住宅項目分期開發及長期持有的營運模式。
在推動北部都會區產業發展及加快土地供應的大方向下，政府推出「按實補價」先導計劃，從制度層面理順補地價安排，是土地政策的一項重要改革。
現行制度下，凡地契修訂令土地價值上升，業權人均須按價值差額繳付補地價。政府一般以地盤「最高及最佳用途」及整體可建樓面的總發展價值估算修訂後地價。此方法較適用於發展及銷售周期較短的中小型住宅項目；但對大型綜合項目、產業用地或長期營運型項目而言，往往造成沉重前期資金壓力，削弱項目啟動誘因。
切合非住宅項目分期開發需要
「按實補價」的核心，是將補價基礎由整個項目的最高發展潛力，轉為實際落實部分。業權人可按首期不少於整體樓面60%的實際樓面及獲批用途，以十足市值計算補地價，毋須一開始承擔全數發展潛力的補價，更切合非住宅項目分期開發及長期營運需要。
這一轉變的影響主要體現在三方面。首先，大額補地價可分階段支付，有助紓緩現金流壓力，提升項目可行性，對高息及融資成本上升的市場尤為重要。
其次，分期開發可更貼近非住宅項目的吸納能力及營運需求，避免需求未成熟時一次性落成大量樓面，減低空置、租賃壓力及資源錯配風險。
第三，業權人可在首期完成後，按市場狀況決定是否落實餘下樓面，提升資本部署及風險管理靈活性。
同時，機制設有明確時間框架，避免土地長期閒置。業權人須於首期完成後十年內，決定是否落實餘下不多於40%的可建樓面；若繼續發展，須再向地政總署申請地契修訂，並按當時市值補付地價，同時符合屆時有效的規劃及建築要求。若未能於限期內落實，相關發展潛力或被重新分配，業權人亦需承擔相應機會成本。
從發展角度看，「按實補價」為北部都會區產業發展及市區更新注入新動力。新機制降低產業用地前期開發門檻，有助吸引市場投資創科、物流及數據中心等長周期項目，加快北都由規劃願景轉化為實質發展。同時，不少具重建潛力的工業及商業地段長期受制於高額補地價，新安排有望為老舊工廈活化及混合用途重建創造契機。對政府而言，短期補地價收入或較分散，但長遠有助提升土地利用效率及釋放發展潛力。
「按實補價」現為期三年的先導計劃，成效仍取決於估值方法透明度、審批效率及市場接受程度。計劃初期，政府可按申請情況及市場反應，適時檢視並優化安排。
展望未來，「按實補價」可視為香港土地政策的重要創新。隨着市場逐步適應新框架，預期將催生更多分期發展、混合用途及策略性資本部署項目，為香港房地產市場開拓更具韌性及可持續的發展模式。
李婉茵
高力香港研究部及零售顧問主管