2026-07-04
東方日報
削多企目標價 惠譽撐港銀CRE敞口壓力淡化
今年上半年香港地產市道穩步上揚，惟美資投行摩根士丹利再奏起「魔笛」，直言一眾香港地產商和綜合企業的結構性問題尚未解決，癥結在於缺乏系統性的「提升估值」框架，故認為地產股不足以獲得重新評級的機會，並下調包括新鴻基地產(00016)等多隻地產股評級和目標價。不過，信用評級機構惠譽表示，香港銀行商業房地產（CRE）敞口帶來的資產質量壓力將在下半年緩和，因過去幾年大部分不良商業地產貸款已獲確認為減值，這將支持銀行業今年展望由年中時的「惡化」上調至「中性」。
大摩發表題為《香港地產及綜合企業──以自救推動估值提升》的報告指出，雖然香港地產股及綜合企業現時股價普遍低過帳面值，但若然借鑑亞洲區內日本、南韓及新加坡的經驗，這些國家建立「由上而下」、透過政府主導的框架，並鼓勵上市公司提高股本回報率（ROE）、披露如何提升估值從而提高股東回報。
首選領展太地怡和
反觀，儘管香港引入了公司管治及庫存股改革，但該行認為僅屬「工具」性質，而且激進投資者向企業施加的壓力有限，估值重估往往依賴企業自願採取的行動，而非透過全面的「提升估值」制度，推動企業披露股東回報率目標、解釋資本成本原理、注銷庫存股或公布提升估值計劃，並直言香港可效法南韓做法，在改革落地的時候既兼顧家族控制權，同時回應激進投資者的訴求。
要留意，大摩最新制訂了「提升估值檢核表」，審視一眾在香港和星洲上市的地產股紀律。其中，該行指領展房產基金(00823)及太古地產(01972)須以更強證據持續改善每基金單位分派和股本回報率，訂立更清晰的回報目標。整體而言，該行仍視太古地產、領展和怡和控股為首選標的，傾向選擇收租業主背景而非主打開發的企業。
其他公司方面，該行將新地和港鐵公司(00066)評級由「增持」降至「與大市同步」，前者目標價調低20%至121元，後者則調高10%至33元；恒基地產(00012)目標價則由37元降至31元，維持「增持」評級。
昨日領展股價見一個月高位，收報37.92元，升2.87%；太古地產也升3.33%，收報21.08元；另新地、恒地和港鐵股價各升1.85%、2.48%和2.92%，報115.3元、25.56元和31.64元。
零售業銷貨值漲7.9%
另邊廂，香港5月零售業總銷貨價值按年升7.9%，投行花旗指屬其早前預期5至8%的上限，主要受珠寶、鐘錶及名貴禮物按年增長26%、五一假期訪港旅客按年增8%，以及港元兌人民幣轉弱所帶動；儘管6月資本市場轉弱壓抑消費意欲，料全年計零售業總銷貨價值仍可見4,000億元。
該行又稱，由於零售銷售表現通常領先現貨租金12至18個月，現貨租金又領先續租租金調整幅度再多12至18個月，故在零售銷售價值連續13個月錄得增長後，零售現貨租金可望下半年開始復甦，支持明年續租租金調整幅度回歸中性至正數。
滙豐環球研究則指，香港5月零售銷售額好過預期，印證隨着香港宏觀經濟前景改善，零售業復甦勢頭依然強勁。展望未來，鑑於基數較高且電子商務滲透率持續上升，該行預計下半年零售銷售額可保持增長，但速度放緩。
一個月HIBOR近3周低
香港銀行同業拆息（HIBOR）昨日走勢各異，與樓按相關的一個月HIBOR連跌6日，按日跌2.39點子至2.76137厘，是6月15日後新低；12個月期HIBOR則升1.04點子至3.46732厘，是5月7日以來最高。另金管局昨透過貼現窗口向銀行投放3.71億元流動性。