2026-06-25
東方日報
談到置業，如條件許可，一般人當然想有多大住多大。不過，對於樓價已連續16年全球最難負擔的香港來說，「納米樓」在樓市瘋狂年代一度相當有市場，皆因不少小型單位勝在交通便捷方便，樓價較低，如做高成數按揭，基本上數十萬元首期便可榮升業主，乃不少人上車的途徑。只是到了申請按揭的層面，「納米樓」買家更有可能處於劣勢，相比其他類型單位業主要承擔更高的按揭息率。
銀行加入額外風險溢價
一般買家未必知悉一些傳統銀行的取態。物業的「流動性」有時比其帳面上的估值更具影響力。比方說，如果一位買家抵押一間估價1,000萬元的物業，但該物業身處一個交投量極低的屋苑，其在銀行眼中的實際價值或會比帳面上的估價要低，皆因萬一遇上最差情況，業主斷供而令銀行要在市場上甩賣抵押品，而抵押品又遲遲未能賣出，則銀行實質就跟壞帳無異，一樣得個吉。故在審批一些超迷你單位時，一些銀行不論買家有沒有提交充足的入息證明，都會繼續收取額外的風險溢價，開出比一般水平高的利率條件。
最近協助一個個案，正好可以用來作例。一名買家相中港島區一個樓齡接近40年的舊式洋樓單位。單位地理位置不佳，且需要搭乘電梯至頂樓，再沿樓梯步行上一層方能到達。買家因自身任職大型機構且擁有齊全的官方入息證明，遂信心滿滿自行向銀行遞交按揭申請。
然而，最後申請獲批時，卻發現銀行所定的息率較市場最平高出0.25厘。買家認為自己信貸紀錄良好，想不到有何因由要以較高息率還款。經深入調研後，明白到問題核心在於該單位建築面積小於200方呎，「納米樓」的標籤觸發了銀行的內部風險定價機制。
傳統銀行之所以對這類超小型迷你單位採取審慎定價，乃基於物業在市場環境波動時的轉手難度與抗跌力。在房地產市場預期調整、交投量出現波動時，小型或微型單位的資產流動性往往最先受到衝擊。
買家必須預留充足首期
幸而，不同規模的銀行會因應自身的市場定位與業務策略，對「納米樓」有不同的風險胃納與取態。部分銀行為了爭取市場份額，並不介意承接這類小型物業按揭，並採用市場主流的最優惠基準利率。經過了解情況後，隨即為該買家重新部署，鎖定數間對微型單位態度較開放的中小型銀行，最終成功助買家以一般市場水平的息率上會。
順帶一提，除了流動性問題外，銀行對「納米樓」的估價亦傾向保守，買家應預留充足的首期資金，以預備因估價不足，跟成交價有落差而要抬錢上會。如有需要，在簽署臨時買賣合約前，可先尋找專業的按揭顧問查詢意見，預先摸清各家銀行的底細，正式申請時自然事半功倍。