2026-06-23
東方日報
一些物業由於涉及不同種類的問題，銀行批核按揭貸款時會較為謹慎，甚至有機會拒批貸款。今期將講解其中一類物業──高樓齡物業的按揭難題及應對方法，助買家避免在置業過程中遇到阻礙。
香港不少樓宇歷史超過50年，尤其是唐樓及洋樓等物業，有投資者或看準此類物業具收購潛力而入市。然而，承做按揭時需特別留意，因樓齡較高，銀行可能會縮短按揭還款年期，從而推高借款人每月供款金額及入息要求。
住宅按揭的年期上限一般為30年，銀行普遍以「75減樓齡（物業樓齡）或人齡（借款人年齡）」來計算貸款年期，並以兩者中較短的年期為準。簡單舉例，買家A現年30歲，打算購買樓齡55年物業，若銀行以「75減」計算按揭年期，買家A即使年輕，最多亦只能承做20年按揭。
還款期縮短增入息要求
縮短還款年期如何影響每月供款及入息要求？以貸款額100萬元、息率3.25厘計算，若還款年期為30年，每月供款為4,352元，入息要求為8,704元；當還款期縮至20年，每月供款將增至5,672元，入息要求則增至11,344元。
上述為一般情況，有些優質藍籌屋苑，若非透過按揭保險申請銀行按揭，且買家財務狀況良好，個別銀行或可酌情處理，並以「80減樓齡」計算按揭年期。另外，銀行對村屋的按揭年期限制通常較為嚴格，一般僅以「55至60減」計算最高按揭年期。
透過白表購買二手未補地價的居屋時，亦需注意所購物業的樓齡。現時居屋的政府擔保年期為50年，並以首次發售日期計算。若樓齡為34年或以下，白表買家一般可借足30年及做九成按揭。若樓齡超過34年，銀行通常會縮短按揭年期或降低按揭成數。由此可見，不同銀行對於不同類型的物業，在審批按揭年期時採取的標準各有鬆緊。