2026-06-23
東方日報
內地生持續來港就學，學生宿舍需求急增，代理最新報告顯示，全港學生床位短缺數量，將於4年後增加近一倍至約14.72萬個。市場資金加速流向價格具競爭力的乙、丙級寫字樓，預計改建學生宿舍後，潛在內部回報率可達約18%，較酒店改建的項目為高。
床位缺口4年後逾14萬
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，2025至2026學年全港學生床位短缺約7.63萬個，預計到2029至2030學年，床位缺口將進一步增加7.09萬個，反映市場供應嚴重滯後。截至今年4月底，本港主要學生宿舍項目提供約6,900個可租床位，入住率達98至100%，租金自2022年以來每年穩步攀升近一成。
未來新增供應有限，計及已成交並擬改裝學生住宿的項目、「城中學舍計劃」申請，以及本財政年度潛在政府賣地項目，截至4月底，估計潛在床位供應約1.63萬個，遠未能滿足預期需求，未來增長空間龐大，有潛力發展為更成熟的另類房地產投資類別。
租金高位回落一成半
仲量聯行香港資本市場部主管陳國章稱，隨着酒店業復甦推高資產價格，酒店改建學生宿舍的利潤空間逐步收窄。相反，乙級商廈空置率連續5年高於10%，而且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格，較2019年高位回落約15.2%及約50.5%，目前屬具吸引力的入市時機。
儘管乙、丙級商廈的改建工程難度，以及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報更為可觀。該行估算，以每方呎總成本約8,000至9,500元計，假設每個床位月租維持約7,000至10,000元水平，寫字樓改建學生宿舍項目，在5年投資期內，目標內部回報率可達約15至18%，較酒店改建項目約13至16%為高。
除了回報吸引，政策「拆牆鬆綁」亦促使資金轉向，去年推出的「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低寫字樓改建門檻。截至今年2月4日，政府已接獲25宗申請，涉及約5,100個床位，大多數為整幢改裝，反映投資者正順應政策趨勢加快部署。