2026-06-22
經濟日報
本港住宅市場轉好，但商業房地產（CRE）未完全脫困。德勤表示，CRE市場呈K型分化局面，尤其是核心區域韌性充足，且市場並非完全沒有買家，只是取態偏謹慎，形容觀望的人多，但出手的人少。
德勤亞太應急計劃和破產業務主管合夥人何國樑表示，港島甲級寫字樓會較好，加上物業在綠色環保有要求，需求較為穩健，非核心區如九龍區則因供過於求，空置率仍相對較高。「現在仍有很多上市公司需要做撥備，亦證明地產的情況未去到穩定」。
成交集中港島甲廈 九龍空置高
面對近年CRE市場調整，教育機構頻出手「掃貨」商廈，並有不少酒店改為學生宿舍，也有中資企業如阿里巴巴（09988）及京東（09618）在港購置物業。
何國樑指，現時市場上的買家主要為用家，由於銀行在按揭上保守，故買家必須具實力，擁有充裕現金流才能在市場進行交易。他又指，從投資角度，買家會要求7、8厘回報才會考慮，但用家則未必。
德勤中國重組、企業轉型與成本轉型服務合夥人朱靜汶補充，偏向集中於中環、核心區域且ESG配套較好的物業才有承接，還有就是圍繞學校的二綫酒店或商廈才有改建空間。
然而，德勤中國債務資本市場諮詢服務主管何駿宇留意到，稍遠地方但距離深圳近的話，如屯門，會有很多共享辦公室的使用需求，間接為不太核心區的商住租金帶來支撑。
由於不預期CRE市道短期內會反彈，何國樑指出，銀行面臨處理抵押品的壓力，接管行動變得積極，即使預計價格上有損失，也冀回收資本，但部分個案仍會給予時間周轉。而銀行的處理態度主要看債務人背景、資產的市場性、及接管後會否更麻煩。
內房今明兩年 踏「二次重組」潮
內地房地產方面，德勤指，今明兩年為內房進入剛性兌付的「二次重組」浪潮，因展期債務陸續進入再到期窗口，並預期未來重點會在國內的債務重組。由於房企清盤後，資產需長時間甚至難以回收，故債權人傾向不對已重組企業申請清盤，反而多次重組會更容易通過。
何國樑指，地產是長周期、重資本的行業，可祭出的「板斧」有限，故未來內房的商業模式必須改變，包括營運及融資方面。例如房企將以每個項目作獨立融資，而非以集團形式去盤活資產，同時亦有助國內銀行鬆綁擔保，另亦可透過信託拓展新的融資，而非傳統的方式。他預期，內房未來不會呈V型及U型走勢。
責任編輯：劉婉雯