2026-06-22
明報
【明報專訊】本港房地產漸見起色，但一批槓桿較高的本地發展商仍未脫困，德勤亞太應急計劃和破產業務主管合伙人何國樑指出，目前正進入一個由債權人主導、資產重新定價、控制權重新分配的新階段。銀行對於本地房地產債務人的策略已改變，因應銀行業監管要求的壓力，加上商業房地產短期難以反彈，故銀行寧願加快處理不良債務，特別是針對一些已被申請或已破產、離世的債務人，即使已預計變現物業需輸錢，但「控制損失」比「避免損失」更現實，亦可回收資金做新生意。
涉內地背景亦加快處理
何國樑表示，銀行現時更重視債務人背景、物業質素，出手屬「選擇性執行」，若涉及內地背景亦會加快處理，相反香港一些二三線房地產公司，始終其抵押的香港資產算「摸得到、睇得見」，加上銀行本身未必有團隊可接管物業營運，故更願意給予時間其變現資產，如近期麗新（0488）等便是例子。
何國樑坦言，雖然在優才政策支持下，住宅市場反彈，但商業房地產供過於求的問題甚大，非核心區如觀塘等屬重災區， 2025年整體商廈空置率上升至17.6%，空置面積接近13幢中環IFC二期。在2026至2027年新的債務兌付窗口期到來，惟甲級商廈估值已累跌逾40%下，銀行將面臨抵押品不足的資本充足率壓力，故接管人委任案例於2024年至今年創下近年新高。
近年大專院校、中資企業如京東（9618）、阿里巴巴（9988）等接手不少商廈，但何國樑指出，院校及企業都是作自用需求，而且近年銀行為控制風險，對傳統借貸業務傾向保守，未必會放行按揭予新買家，故需要實力買家才會承接。
內地方面，德勤中國債務資本市場諮詢服務主管何駿宇及何國樑兩人不諱言，面對2026至27年的新債務窗口期，內房的「二次重組必然發生」，因市場多年未改善，部分企業或需將債券進一步延期至5至8年或以上；另如融創（1918）更已完成二次重組，將境外債「清零」，全盤債轉股。他們指出，重組的回收率並不明朗，相信未來內房二次重組將涉及更大幅度的本金削减（Haircuts）、更大規模的債轉股比例，或將境外債權人權益與特定的境內優質資產收益權作深度掛鈎 、如通過信託或特定目的載體（SPV）作結構化設計等。