2026-06-15
星島日報
香港樓市討論常在極端間搖擺。一邊是「不吃不喝十幾年」的聳動標題，另一邊是「減息、人才、撤辣」的樂觀敘事。兩派看似對立，實則均用單一角度說複雜的故事。要看清樓市真實面貌，需同時審視三個角度，為樓市「減噪」。
「樓價是入息十幾倍」假設買樓要一次過付清，現實中絕大部分人卻靠按揭分期。這個偏差足以令整個討論走偏。
別被「不吃不喝」嚇倒
角度一：負擔能力–別被「不吃不喝」嚇倒。真正的負擔能力應問：第一，儲首期要多少年？第二，每月供款會否壓垮生活？
先說首期。假設家庭每月儲蓄三成收入，要多久才夠一成首期？這比「不吃不喝」貼地，因考慮了日常開支。
再說月供。金管局規定月供不可逾入息五成，這是真正的「紅線」。過去20年，按揭利率從高位回落，還款期從20年延長至30年，兩者疊加，令「總額倍數」翻倍的單位，月供壓力可能只升數成。換言之，即使樓價看似驚人，若月供只佔入息三成，其實是「供得起」的。
當然，這不是說置業容易，而是用錯指標會導致對錯焦點。與其被「不吃不喝」的口號嚇倒，不如務實計算自己的儲蓄進度和供款能力。
供應庫存月數具前瞻訊號
角度二：庫存張力–「供應庫存月數」的前瞻訊號。個人置業決離不開宏觀市場環境。要判斷樓市是否健康，一個被長期忽略的指標是「供應庫存月數」。即按當前一手住宅月均成交量，消化所有已落成及興建中而未售出單位所需的月數。
這個數字的變化軌跡，濃縮了過去二十年的市場周期。2023年，它一度飆升至102個月，代表嚴重供過於求，也是政府其後全面「撤辣」的關鍵背景。到了2025年，它急跌至49個月，兩年間幾乎減半。
背後原因不難理解：供應端，私人住宅落成量預計將步入周期性低位；需求端，減息周期啟動、人才持續流入、加上「撤辣」釋放了積壓多年的購買力，三力合推成交回升。
值得留意的是，此指標下降速度之快，已提醒我們土地供應不能只靠年度計劃，而需動態調節機制，在推地節奏、地皮規模，以至賣地條件的複雜程度上留有靈活調整的空間。
留意發展商部署
角度三：發展商部署–遠期預售申請透露的轉向。第三個經常被忽略的訊號，藏在發展商遞交的「預售樓花同意書」申請之中。樓花期超過30個月的遠期預售申請佔比，自2025年中起逐步攀升至近四成，明顯高於過去數年。
這個轉向值得細讀。2022至2024年上半年，高息環境加上經濟前景不明，發展商普遍採取防守策略：貼近成本推盤、加快回籠資金，遠期預售申請一度連續多月近乎清零。但隨着息口見頂回落、市場情緒修復，發展商的算盤也在改變。
提早為數年後的項目申請預售，並非單純看好樓價，而是為了獲取策略彈性。預售一旦獲批，發展商可以在最長30個月的樓花期內，根據市況選擇最有利的開售時機，避免與其他樓盤正面競爭。
三個角度的交匯：一條更理性的安居之路。將這三個角度拼湊起來，一幅更完整的圖像逐漸浮現。庫存月數顯示供求張力正在收緊，遠期預售反映發展商正在提前部署，而負擔能力的真實瓶頸在首期而非總價。政策制訂者若能看到這三個維度的交織，便能更精準地對症下藥。
樓市討論從來不缺情緒，但情緒不應取代分析。當我們願意放下「不吃不喝」這類簡化口號，轉而審視首期門檻、庫存月數、預售結構等更細緻的刻度，才能在數據與邏輯的基礎上，找到理性的安居之路。這不是樂觀或悲觀，而是務實。
葉文祺
團結香港基金副總裁兼
公共政策研究院執行總監