【明報專訊】政府昨日公布特首會同行政會議已批准「東九龍智慧綠色集體運輸系統」（下稱東九集運）財務安排，計劃7月公開招標。由於政府預計項目扣除總開支後，總收入會少於預期投資回報，當局會以每幅1000元象徵式地價，向中標的專營公司批出3幅可發展住宅用地，作為「財務資助」。3幅地除政府曾提出會探討可發展物業的馬游塘車廠，最新亦包括啟德、茶果嶺道兩幅用地。有測量師估計，3幅地市價合共約200億元。實政圓桌召集人田北辰稱，相信政府事前已「摸底」，加上近期樓市有復蘇迹象，料有發展商入標。
政府料扣除總開支 收入遜投資回報
東九集運項目將以公開招標方式，甄選專營公司負責融資、設計、建造、營運和維修系統，目標明年批出合約並動工，冀2033年或之前建成並通車。東九集運全長7公里，由9個車站組成，由西至東接駁港鐵彩虹及油塘站，途經寶達、秀茂坪一帶，沿線將服務逾30萬居民。政府表示，項目將為車站打造24小時行人連接通道，並安裝數十組扶手電梯及升降機，以增上落坡途徑，以便利長者及有需要者無障礙出行。
冀明年動工 2033或之前通車
政府將向專營公司批出3幅地作為「財務資助」，共8.82公頃，馬游塘用地毗鄰未來東九集運的馬游塘站，餘下兩幅分別是兒童醫院旁的啟德第3E區1號及2號用地，以及近觀塘裁判法院的茶果嶺道用地（見圖）。
3地皮共8.8公頃 測量師料市值200億
註冊專業測量師（產業測量）張嘉任向本報分析，3幅地的優勢是景觀好，其中兩幅並非東九集運擬建車站或現有港鐵站之上，地價料不會達鐵路上蓋水平，但仍達一定價格水平。張估算茶果嶺用地、啟德用地呎價可達8000元，兩者地價分別可達50億至60億元市價；至於馬游塘擬建車廠用地發展住宅，因涉及斜坡，增建造成本及難度，價值暫難估計。他粗略估計3幅地市價約200億元，如非售賣樓花，發展住宅需約5至7年才有現樓落成，料發展商前期仍要透過融資獲取資金流。
田北辰：3幅地具吸引力 樓市復蘇時機合適
政府提出投標者須在標書的財務建議書中建議一筆向政府支付的固定金額，作為主要財務評審準則。同時政府會在合約要求中標者，在設計及建造階段提供發展履約保證金，以及由母公司提供的擔保或託管安排；中標者亦要通過財務審查，以確保財力。
田北辰向本報稱，投標者若在「固定金額」出價愈高，相關部分在標書評分愈高。他建議政府另在標書訂明，要求營運者首年營運票價要低，而「固定金額」與票價評分比例可各佔一半，以平衡市民利益。他認為日後東九集運起始票價每程不應高於7至8元，之後按類似港鐵的「可加可減」機制調整；他相信政府提供3幅地作誘因，可吸引發展商入標，現時樓市復蘇環境下亦屬合適時機。
智慧交通聯盟理事長張欣宇稱，「鐵路加物業」發展模式沿用多年，今次其中兩幅地雖不屬鐵路或車站上蓋，但邏輯上仍相通，而其中兩幅已是「熟地」，料資金回籠時間不長。他說，參與相關項目的投資者本身要具資源整合能力，包括投資、地產、集運及工程經驗，相信潛在投標者會以「組隊」合營方式參與投標發展。