作為長期研究樓市的筆者，最近幾周不時被朋友問：「內地啲錢出唔到嚟，香港樓市仲掂唔掂？」若只看新聞標題，中、港監管機構聯手「封殺」違規跨境投資，確實有點「山雨欲來」的感覺。
但筆者認為，對樓市而言，這場風暴更像一場有針對性的「外科手術」，刀鋒首先切向特定買家族群，而非整個市場的「滅頂潮」。
先說監管背景。內地方面，中證監聯同多個部門出手，打擊非法跨境證券、期貨及基金業務，矛頭直指無牌為內地投資者提供境外交易服務的網上券商，並訂出罰則及兩年整改期；香港金管局則在前線收緊「入閘位」，要求銀行及券商重點排查以內地身份證開立的個人投資戶口。換句話說，以前部分客戶可能「手機一開、錢就飛到香港」，現在則變成要親身來港、排隊交文件、慢慢等審批。
筆者觀察，是次監管重拳的「重災區」，是沒有香港身份、又依賴網上券商、灰色外滙及第三方滙款渠道，把內地資金輸送到香港入市的大眾化買家。這批買家在本地往往欠缺穩定收入或資產作按揭抵押，需要以高成數按揭或一筆過付款入市，集中於細單位及新盤。當跨境資金渠道收緊、滙款審查加強，他們在資金調配、申請按揭及兌換外幣時遇到的「阻力」明顯增加，原本在「邊緣」的成交就較易延後甚至告吹。
從分層來看，受壓最大的，是近年頗倚賴此類資金作「票源」的中小型單位及部分新盤市場。對發展商而言，以往推售某些項目時，內地客可能佔一成、甚至以上的認購，如今這部分需求減弱，就要靠更進取折扣、延長成交期或多元付款安排，來填補流失；二手業主則可能發現，「上車客」議價更狠，買賣變得拖拖拉拉。
豪宅與本地剛需暫仍具防守力
相對之下，持有香港身份證的內地買家及本地升級換樓客受影響較輕。前者多在港有工作或生意，擁有本地銀行往來與信貸紀錄，即使開戶和滙款程序變慢，仍可透過較合規、可預期的方式調動資金；後者主要依賴本地收入及現有物業作按揭安排，本身與跨境網上券商關聯不大。至於超高淨值人士及豪宅客，筆者接觸所見，不少早已完成資產「國際化」，有成熟的家族辦公室或離岸信託，今次打擊對其實際置業能力的約束相對有限，因此豪宅市場短期內仍具一定防守力。
另一個值得留意的角度，是對網上券商實施「只沽不買」安排，某程度上會令部分離岸資金滯留境外，日後仍需尋找出路。若投資者對香港長線前景仍有信心，具保值能力、供應有限的優質住宅，對他們而言依然是自然選項之一。只要香港能在「資金安全」與「資金自由」之間找到新的穩定平衡，筆者傾向認為，這一輪監管更大機會是重塑買家結構——例如內地非本地中小戶比重下降、本地及高端客佔比上升——而非把樓市直接推向懸崖的一腳。
撰文： 湯卓軒 第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事
欄名： 專家論市