2026-06-09
明報
【明報專訊】買樓防老為不少港人退休計劃的一部分，逆按揭又稱「安老按揭」，可鎖定物業資產價格，並提供現金流，為擁有物業的退休人士提供一個穩定收入來源，變相自製長糧。考慮申請時，應按自身健康狀况、家族病史、居住需求、其他退休儲備及樓價走勢等，作全面考量。
明報記者 劉敬華
逆按揭能為退休人士提供現金流，是基於業主將名下物業抵押予銀行借取安老按揭貸款，銀行會按借款人選擇的收款年期，每月向借款人發放貸款。與一般物業按揭相同，借款人仍是該物業業主，可繼續居於已抵押物業，而與一般物業按揭不同之處，在於除非安老按揭在特定情况下被終止，否則一般情况下借款人可終身毋須還款，繼續安居於已抵押物業直至百年歸老，還可選擇終身每月取款，變相自製長糧。
借款人百年歸老 銀行出售物業還款
當然，世上沒有免費午餐，借款人不用還款，惟利息和按揭保費須累計入安老按揭貸款的總結欠，當借款人百年歸老，其後人可優先選擇是否償還貸款總結欠贖回物業，否則銀行將安排出售物業以償還貸款結欠，若有任何餘額，銀行將退還給其後人。借款人亦可隨時全數清還安老按揭貸款以贖回物業，毋須繳交任何罰款。
考慮申請前，首要了解申請資格，安老按揭適用於沒有破產、沒有涉及破產呈請，及沒有受個人自願安排所規限（有關個人自願安排下的所有債務將於貸款起始日以一筆過貸款全數清還除外）的55歲或以上港人業主，若持有物業屬未補地價的資助出售房屋，業主年齡須為60歲或以上。一般情况下，抵押物業必須為樓齡50年或以下，並且沒有出租的香港住宅物業，超過50年樓齡之物業將按個別情况考慮。
二人共同借款 每月年金額較單人低
還要考慮以何種形式收取貸款額，是以年金形式每月收取，還是一筆過收取大額貸款。若屬意每月收取，借款人可選擇在10年、15年或20年的固定年期內，又或終身每月收取年金，此時便要考慮家族病史、個人健康狀况及其他退休儲備。一般而言，物業價值愈高，每月年金金額便會愈高；借款人正式申請安老按揭時的年齡愈高，及選擇的年金年期愈短，每月年金金額亦會愈高；如多過一人申請，例如二人共同借款，其收取的每月年金金額會較單人借款的為低（見表1及表2），每月年金金額將以最年輕借款人的年齡計算。
借款人亦可選擇於申請安老按揭貸款時，或於收取年金期內任何時間，申請提取一筆過貸款，以應付特別情况，如支付物業的家居改善、維修及保養工程開支，又或是醫療開支等。一筆過貸款的最高金額會在申請安老按揭貸款時釐定，而其金額會於年金年期內隨時間而遞減。借款人提取的一筆過貸款金額愈高，其後的每月年金則會相應地愈少。若提取的一筆過貸款已達金額上限，借款人將不會再有任何每月年金。
可選浮息或定息按揭計劃
借款人還可選擇浮息或定息按揭計劃，一般情况下，定息按揭計劃可較浮息按揭計劃提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。由於每月年金金額在選定的年金年期內會維持不變，金額一經訂定，將不受樓價、利率、通脹、通縮或其他經濟因素影響，如擔心樓價下跌，承做逆按揭便可鎖定所持有的物業價值；否則若預期樓市於中期有較大升幅，且有其他退休儲備可提供現金流，或可再觀察一段時間，再考慮是否承做逆按揭。