2026-06-08
經濟日報
古代有「長安百物貴，居大不易」的說法，反映在大城市安居樂業並不容易。而在香港衣食住行之中，居住成本屬於最貴的一項，早前一份研究報告提及，香港樓價屬於全球最難負擔水平。
根據每年公布Demographia國際樓價負擔能力報告，以去年第三季數據計算，香港樓價收入比率為14.1倍，相當於不吃不喝14.1年才能置業，在全球96個城市之中位列第一，屬於連續16年全球最難負擔，略高排第二名的澳洲悉尼（14倍）、第3名的美國聖荷西（11.3倍）。
Demographia的研究基本上突顯了香港樓價的「相對地貴」，意思不止是每呎的樓價有多貴，而是對於本地人的收入來說要買樓有多難，由於研究已經持續進行相當長時間，所以頗受到傳媒及輿論的關注，但若果仔細地分析香港樓價「世一」的說法其實仍有不少可以討論的地方。
全國房價收入比 東莞22倍居首
首先，在統計取樣方面，雖然今年研究統計全球96個城市，而疫情前更曾涉及全球超過300個城市，但從統計的城市分布，見到頗為集中英語系國家，包括美國、英國、加拿大及澳洲，在亞洲區城市之中就只有香港跟新加坡，中國方面就只有香港，未有其他同樣高樓價城市如深圳、上海。
事實上，筆者找到中國人民大學國家發展與戰略研究院的「城市房價可支付指數」最新2024年數據，全國房價收入比最高的城市為東莞，比率高達22.01倍，其次是上海的19.06倍，排名第5、第6的深圳及北京亦達到15.6倍及14.52倍。
對比在Demographia的統計數據，香港在2023年及2024年的樓價收入比為16.7倍及14.4倍，所以如果將內地城市加入計算，香港樓價難負擔的程度，恐怕亦比不上其他內地城市。
另外，世界銀行亦都曾經統計過一個「全球樓價收入比」數據，跟Demographia直接比較樓價中位數跟收入中位數不同，世銀的計算方法是採用人均可支配收入，亦即是扣除個人所得稅、強積金等開支後。
根據世銀在2021年第四季的統計，香港的樓價與收入比為113.7倍，雖然世界水平來說，仍屬於偏高水平，但對比之下，則低過美國的126倍、加拿大的133.7倍，比率最高反而是捷克、葡萄牙等高稅率的歐洲國家。
捷克首都樓價與收入比 逼30倍
筆者找過關於捷克的數據，例如布拉格一間典型的646平方呎的公寓，樓價大約870萬捷克克朗（大約327萬港元），對比當地平均每年淨收入29.4萬元捷克克朗（約11萬港元），樓價收入比將近30倍。
香港樓價是否全世界最難負擔仍然有討論空間，但無可否認的是，一如其他國際大城市，香港樓價確實不便宜。私樓上車盤樓價動輒400萬至500萬元，即使以7成按揭計算，首期便要120萬至150萬元。相對於家庭月入中位數約3萬元計算，若以5成的儲蓄率計算，仍需要6至8年時間才有機會上車。
相對樓價與收入的差異，政府提供的置業梯階就顯得重要，負擔不起私樓樓價的市民，可以透過購買居屋等資助出售房屋完成置業夢。
根據2026年3月的預測，房委會及房協於2026/27至2030/31年度五年期的公營房屋總建屋量預計合共約為17.5萬伙，當中三分一或6萬伙屬於資助出售房屋，平均每年有1.2萬伙，以低於市價推出，對於夾心階層來說發揮舒緩作用，令到樓價沒那麼難以負擔。
撰文： 余敏欽
欄名： 樓市導航