2026-06-08
明報
【明報專訊】上星期六早上去到茶餐廳，有客人話原本值18億元、歸納為輕資產的商廈，以7.2億元賣畀新加坡投資者，乜嘢原因要賣得咁平，就算業主過身，都唔應該賣得咁平，點同其他投資者交代。
老闆話，賣得咁平其實只得一個原因，就是商廈已經變成銀主盤，銀行知道借款人無能力還錢，就會將商廈賣走，商廈地盤面積1萬方呎，以地積比率15倍計算，可以起15萬方呎樓面面積，以建築費5000元一呎計算，總建築費7.5億元。一般來說，任何發展商有地，銀行是可以借出建築費。換句話說，銀行可能借了7.5億元畀發展商，現在將商廈賣走，銀行可能有損失，不過就不是太多，大約3000萬元，屬於正常風險。至於發展商所投資的地價及補地價，大約用了9億元，全部都蒸發了，投資者基本上都攞唔返一毫子，唔使上身已經是萬幸。
做物業投資最重要的一件事，就是唔好畀自己物業變成銀主盤，因為在變成銀主盤之後，銀行首先是會考慮自己，賣走物業夠唔夠還債，莫講話夠還債，就算蝕多少銀行都會賣，畢竟，銀行賣走銀主盤有損失好過有剩餘。如果銀行有損失，客戶是不敢麻煩銀行，如果有剩餘，客戶就會話銀行賣得太平，甚至會要求銀行賠償。不過，我就未見過銀行在賣走銀主盤之後要賠償畀個客。
一般來說，銀主盤的成交價最低限度比市價低三成以上，所以，業主應該用盡方法令物業唔會變成銀主盤，如果非賣不可，自己賣好過銀行以銀主身分賣。所以，如果業主躺平，即是逼銀行出手將自己物業變成銀主盤後出售，本來可以收返多少，最後不但連渣都無，仲要擔心銀行追債。要記住，物業淪為銀主盤就唔值錢。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 茶餐廳手記]