望見家鄉

私樓樓價持續向上，4月份私樓樓價指數報316.6點，較3月的313.8點，按月升0.9%，指數自去年5月起連升11個月，累積升幅達10.5%，相較2021年9月的歷史高位398.1點，樓價跌幅亦由近3成收窄至約2成水平。 樓價連升11月 高位跌幅縮至2成 樓價累積跌幅收窄，不少單位由蝕變賺，尤其是在上述高峰期前後買入，亦開始出現微蝕，甚至獲利，當然仍有大蝕個案。世紀21奇豐物業發布，大圍名城2期盛薈5座中層NB室，實用面積842平方呎，屬三房兩廳連主人套房設計，最終以1,468萬元沽出，實用面積呎價17,435元。據了解，原業主於2021年8月以1,483萬元購入上址，持貨不足5年至今沽售，帳面輕微損失15萬元，期內僅跌價1%。 近期亦有高峰期入市轉售獲利個案，利嘉閣地產發布，青衣灝景灣8座中層C室，實用面積498平方呎，屬2房間隔，原本以920萬元放售，最終輕微反價12萬元或約1%至932萬元沽出，呎價約18,715元。原業主於2021年9月樓價高峰期間，以900萬元買入單位，持貨逾4年半，現轉手帳面賺32萬元或約4%離場。 中原地產研究部告提到（見圖），隨着樓價穩步回升，CCL已由低位重上2023年10月時的水平，業主賺幅逐漸擴大，2024年及2025年買入見底後一年的轉售平均帳面獲利幅度較見底前一年明顯上升。這兩個時段買入轉售原本平均只賺9.6%及14.1%，一年後提升至12.8%及16.6%。不過，2018至21年及2022至23年買入的獲利幅度卻收窄，由原本平均賺6.1%及12.8%，縮窄至5.5%及7.6%。 帳面蝕讓幅度方面，2018至21年及2022至23年買入轉售的平均帳面蝕讓幅度均下跌，由原本見底前一年蝕21.2%及17.9%，縮減至見底後一年蝕20.5%及16%。可見樓價上調，樓市高峰期購入單位的業主減價幅度收窄下亦有承接。在眾上手買入時段中，2018至21年買入的轉售蝕讓幅度繼續維持最高，約兩成左右。 屯門帝御•嵐天 近5年貶32% 當然，仍有不少大蝕個案，中原地產發布，Wetland Seasons Bay 1期別墅7座低層B室，實用面積774平方呎，套4房連工人套房間隔，享開揚公園景，附帶靚裝修，業主開價1,028萬元放盤，經買家連日議價後，減價65萬元，以963萬元成交，實用呎價12,442元。買家為外區換樓客，議價多日終成功購得心頭好。原業主屬第一手業主，於2021年9月以1,309.8萬元買入，持貨5年，帳面蝕346.8萬元，單位貶值26%。 另外，月前屯門帝御•嵐天7座低層16室，實用面積349平方呎，設1房及工作間，銀主盤拍賣形式售出，由331萬元搶至365萬元，呎價約10,458元。其造價較原業主2021年9月的買入價538.38萬元，貶值173.38萬元或約32%。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論