2026-06-04
經濟日報
樓價是港人關注的熱門議題之一，每逢樓市報告出爐，總有標題聳動地宣告：「現時買樓需要不吃不喝十幾年！」、「比20年前難上兩三倍！」。
樓價與年收入比 「總額倍數」誤區
然而，這種樓價總額與年收入比的「總額倍數」看似簡單，但其實隱藏着偏差。它把買樓當作一次性的現金交易，但現實中絕大部分人都是先付首期，然後再透過按揭分期付款。要客觀判斷今時今日的置業負擔，我們必須跳出「總額倍數」的迷思，從首期門檻與每月供款佔入息比例這兩個更貼地的維度，重新進行審視。
「總額倍數」之所以流行，是因為它簡單易懂，但並不完全反映實況。首先，這個指標假設買樓要一次過付清全數樓價，現實中幾乎不會出現。大部分人會透過按揭貸款，分20至30年攤還。「總額倍數」的假設，等於要人一次過拿十幾年的薪金去買一件可以分期慢慢付的東西，未能反映「分期付款」的操作，只看總額無異於只見樹木不見森林。
其次，「總額倍數」忽略了利率與還款期的關鍵影響。同一個樓價，在低息環境下的每月供款遠低於高息環境。過去20年，按揭利率從高位大幅回落，還款期也從普遍的20年延長至近30年。雖然「總額倍數」表面翻倍，但這兩個因素的變化，可令月供壓力只升數成。只用「總額倍數」的話，則未能反映這兩個影響數以百萬計開支的因素。
再者，「總額倍數」無法區分不同首期成數下的真實處境。付一成與五成首期，借貸額、總利息、每月供款相差懸殊。一個總額較高的單位，若能以低首期上車，月供未必很高；相反，一個總額較低的單位，若要求高首期，反而可能更難入場。「總額倍數」把所有人當作同一類買家，過度簡化現實的情況。
儲首期需多少年 月供佔入息幾成
要客觀衡量樓價是否可負擔，必須回答兩個問題：第一，要儲蓄多少年才能付得起首期？第二，每月供款會否壓垮日常生活？前者決定入場資格，後者決定生活質素。
首期是大部分年輕人最大的障礙，一個客觀的指標，應該計算一個普通家庭以每月儲蓄率（例如儲起三成入息），需要多少年才能累積到最低首期金額（例如樓價的一成或三成）。這個數字遠比「不吃不喝N年」更貼地，因為它顧及了日常生活開支，也凸顯了首期才是真正的「入場券」。
至於月供，金管局規定銀行批出按揭貸款時，必須確保業主每月供款不多於其月入五成，故新造按揭的負擔比例最高也就是五成。若一個單位總額看似驚人，但因為低息和長還款期，月供只佔入息三成，那其實是「供得起」的；相反，一個總額較低的單位，若息口高或還款期短，月供佔入息六成，那才真正令人透不過氣。
因此，與其問「樓價是入息的幾倍」，不如問「月供是入息的幾成」。此外，過去20年家庭入息中位數累積了可觀的升幅；若同時計入低息與長還款期的攤薄效應，月供壓力的增幅遠沒有「總額倍數」顯示的那麼誇張。
此外，租樓的機會成本經常被忽略，很多批評只強調供樓總利息驚人，卻從來不計算租樓30年付出的總租金。在租金長期趨升的城市，供樓雖然要付利息，但同時鎖定居住成本、對抗通脹，最終換來一個資產。客觀的比較應該是計算「持有成本（利息、管理費、差餉）」與「租金支出」的差距，而不是單單呈現一個總利息金額。
釐清衡量標準，不是為了淡化問題，而是為了對症下藥。若輿論被「總額倍數」的過簡解讀主導，或會導致社會上形成謬誤，從而影響政策制定。相反，經過深入討論後，若社會認為首期才是核心障礙，政策就應該針對此痛點，例如優化按揭保險，或提供針對首置人士的低息首期貸款等。這些措施比單純「撤辣」或「加辣」更能精準幫助真正需要上車的家庭。
對個人而言，買樓前最不應該做的，就是被「不吃不喝N年」的標題嚇得卻步或衝動入市。正確的做法是計算每月儲蓄，從而推算要多少年才夠首期；然後用坊間的按揭計算機，輸入當下利率和擬選還款期，得出每月供款額；再看這筆供款佔家庭入息的比例。若比例低於五成，且工作穩定，那即使「總額倍數」看起來很高，這個單位其實是「供得起」的。相反，若比例超過五成，就算「總額倍數」再低，也應該三思。
「不吃不喝多少年」是一個容易傳播的口號，卻是一個容易誤導的指標。它把複雜的置業決策壓縮成一個簡單的數字，卻忽略了利率、還款期、首期成數、租金機會成本等真實影響日常生活的關鍵因素。一個客觀的判斷，必須從「總額倍數」的迷思中走出來，轉而審視首期門檻與月供壓力。唯有如此，我們才能擺脫情緒化的樓市爭論，在數據與邏輯的基礎上，為自己、為社會找到一條更理性的安居之路。
撰文： 葉文祺 團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監、梁躍昊 團結香港基金助理研究總監兼土地及房屋研究主管
欄名： 知•析趨勢