2026-06-01
經濟日報
近5年，每年一手成交數波動，平均每年15,234宗，但2025年與2022年的按年成交量，可以相差1萬宗，不過，推算未來新盤消耗，應以較高成交量為準，大概4.3年將會消化全部現樓及樓花。
根據表1數字，一手成交量近5年相當波動，不過，2024年及2025年均呈向上升的形態，並且成功突破2萬宗水平。如果進一步評估2026年走勢，可能強勁。土地註冊處資料顯示，一手私人住宅4月份錄2,594宗及289.8億元，較3月的1,443宗及182.6億元，分別急升79.8%及58.7%，宗數創2024年4月3,624宗後的24個月新高，金額創2025年6月350.2億元後的10個月新高。中原地產報告指，農曆新年後發展商積極推售新盤，刺激一手銷情理想，登記量連續14個月達1,000宗以上。
4月海瑅灣I沽520伙 新盤摘冠
4月份登記宗數最高的新盤是將軍澳日出康城第13B期海瑅灣I，錄520宗及46.54億元。第二位是上水雲向錄265宗及11.21億元。第三是紅磡首匯，錄198宗及16.36億元。第四是尖沙咀瑜意，錄161宗及11.19億元。5月份這幾天應有資料。
翻查資料，今年首4個月合計一手成交總數有8,129宗，依此推算全年12個月將會有高達2.4萬宗一手成交（8,129x3）。
如果以此對比近日公布的一手私人住宅潛在供應，據房屋局數據顯示，截至2026年3月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄10.1萬伙，按季下跌3,000伙。庫存持續消化，現樓餘貨數目下跌3,000伙至2萬伙，相較去年首季高峰期2.8萬伙，大幅減少29%。在建而未售出的樓花單位輕微回升至6.2萬伙，按季增加1,000伙，而已批出未動工的「熟地」下跌1,000伙至1.9萬伙。
現樓餘貨 較去年首季高峰減29%
如果只取已落成未售餘貨及建築中未售出的私樓，視為短期供應，附表2顯示為8.2萬伙，這些可以說是這未來兩三年以現樓或樓花方式出售的單位。8.2萬伙，如果以近5年平均一手成交量1.5萬伙推算，足夠5.5年消耗，不過，如果以去年2萬伙成交做基礎推算，縮減至4.1年。如果以2.4萬伙成交數推算，將進一步減至3.4年。
似乎表2的8.2萬伙短期供應仍相當足夠，不過，如果各年度可短期發售新盤數量，以表1前一年的一手成交推算，可以看到所需消耗的年份相差極大，例如2023年3月有8.3萬伙可短期發售新盤，屬5年同期中較少；不過，回看表2，2022年成交只有約1萬伙，推算要消耗高達8.3年。結果2023年亦的確銷售低迷，到2024年3月可短期銷售的現樓樓花自然急增。
換言之，如果今年保持2025年的一手銷售強勢，可短期發售的新盤將會快速減少。
撰文： 唐榮
欄名： 專家樓論