2026-06-01
經濟日報
物流貨倉空置率創近年新高，順豐房託 （02191） 執行董事兼行政總裁林聰智認為，網購盛行物流倉需求強勁，而香港優質地段兼質素理想的物流中心不多，租金及出租可望改善。
在工商舖三項物業中，工業物業市場向來相對穩定，疫情期間空置率更降至極低水平，惟近兩年市場起變化。據世邦魏理仕數據，受全球貿易前景不穩及企業嚴格控制成本影響，倉庫空置率在2025年底曾飈升至13%的歷史新高，今年第一季空置率輕微回落0.2個百分點至12.8%。淨吸納量回復正數，而首季租金按季再跌1.2%。自2023年第四季的高位起，累計跌幅已達13.7%。
林聰智認為，香港物流倉市場向來穩定，不會大上大落，去年情況屬罕見，主因市場有大型項目落成，導致空置率上升。前景上，他指需求層面仍利好市場，隨着跨境電商及本地網店深化布局，預計本地電商營運商佔用的倉庫面積在未來數年將持續增長，因港人消費習慣有變，「我自己為例，以前傳統到店舖購物，甚少網購，但當開始於內地工作多接觸網購，發現極為方便，現在習慣轉變，網購比例大幅增加。」
物流公司運輸成本 比租金因素高
對於大灣區競爭，他指出無疑大灣區其他地市，租金比香港便宜，但香港貨倉地利優勢始終明顯，「物流始終涉及清關，時間難以掌握，在香港設倉最方便，消費者可以更快收到貨物。」成本上，租金非主要考慮，「很多物流公司反映，運費佔成本更高，若設於偏遠地區，即使租金較平，成本沒有降低。」
至於中東戰爭為環球經濟帶來不明朗因素，從物流行業層面，他認為主要影響物流運費，「這些增加的費用，轉嫁於消費者上，對物流公司承租物業影響不大。」
即使市場上仍有不少空置倉庫，他強調優質物流中心極少，「如集團旗下青衣項目，屬車路直達，物流公司很重視質素。」地區方面，則睇好葵青區，以青衣為例，便有4間大型物流中心，可見地段發展成熟，「青衣近機場，前往九龍市區僅十分鐘車程。」
鐵皮倉面臨清拆搬遷 帶動新租
政府發展北部都會區，並將把洪水橋等打造成物流業集中地，樓面更可能達千萬平方呎計。對於會否則造成大量新供應，林聰智指，政府有聆聽市場意見，不會一下子推出，反觀因收地涉過程上，大量位於元朗、天水圍、粉嶺及新田一帶的棕地鐵皮倉面臨清拆搬遷，將帶來新租務需求。至於集團對北都拓展業務態度保持觀望。「地價是一大問題，北都如此鄰近深圳，若地價偏高便不值得。」
責任編輯：梁建國