「中環＋西九」雙核心新格局

2026年首季，香港甲級寫字樓市場在高空置率環境下持續錄得正淨吸納，當中金融機構正利用租金調整期，重新部署中環與西九龍的辦公布局。 這股「先穩中環、再拓西九」的策略，正在重塑本港核心金融區的空間結構，亦說明國際及內地企業對香港作為國際金融及財富管理樞紐的中長線信心未變。 中環及金鐘依然是決策與資本市場業務的首選地區。高力數據顯示，2026年首季全港甲級寫字樓淨吸納約65.1萬平方呎，其中中環／金鐘貢獻約25.3萬平方呎，帶動該區租金按季上升3.5%，預計全年有望錄得約5%的增長。同一時間，西九龍正迅速從文化樞紐演變為「中環2.0」。位處高鐵站上蓋的國際綜合發展項目IGC提供約260萬平方呎甲級寫字樓，瑞銀已租用UBS Tower全幢14層、約46萬平方呎並簽訂10年租約。 美資大行方面，摩根大通則選擇以「兩地雙核心」策略布局。該行一方面保留中環據點以維持在資本市場及高端客戶面前的可見度，另一方面已承租西九藝術廣場大樓約25萬平方呎，作為2028年起的九龍辦公樞紐，將現時在九龍東The Quayside的大部分團隊遷往西九。這種「中環決策＋西九營運及區域樞紐」的組合，既保持與傳統金融核心的緊密聯繫，又善用西九在跨境交通與大型樓面的優勢。 金融機構之所以願意大舉進駐西九，關鍵在於其對大灣區及亞洲財富管理業務的前瞻布局。IGC藝術廣場大樓緊貼西九高鐵站及機場快線，能直達內地逾110個城市，為銀行及資產管理公司提供與內地高淨值客戶「當天往返」會面的可行性，大幅提升運作效率。 中環將釋出樓面 金融機構有機進駐 從市場層面看，中環與西九的互動亦在重整整體供需。高力數據顯示，全港甲級寫字樓空置率約17.1%，2025年新增供應超過300萬平方呎，當中部分新增供應尚待市場吸納。隨著瑞銀等機構遷出IFC及其他中環大樓，中環將釋放一批優質二手樓面，為對冲基金及其他高增長金融企業提供難得的進駐窗口，有助在額外增加新供應壓力的情況下，優化租戶結構。 整體而言，金融機構在中環與西九之間的租賃策略，並非簡單的「撤出與取代」，而是圍繞功能分工、成本效益及區域協同的一次版圖重組。一方面，中環作為香港乃至區內資本市場與監管中心的地位短期內難以取代，頂級大行仍會保留核心辦公點；另一方面，西九則憑藉交通、空間及文化優勢，成為承載亞洲財富管理與大灣區業務的「第二引擎」。 在這個重整周期中，金融機構與業主同樣需要調整思維。金融機構必須更精準地為不同業務選擇合適區域，綜合考慮品牌形象、跨境連通及員工體驗，並善用市場租金回調期鎖定具可持續及科技配套的長約物業，以降低未來合規及改造成本。發展商及業主則需從純粹追求租金水平，轉向強化物業質素、靈活規劃樓面及優化租戶組合，方能在新一輪「中環＋西九」雙核心格局下，穩住金融客戶並分享香港作為國際金融及財富管理中心再定位所帶來的機遇。 撰文： 黃浩邦 高力香港商業物業服務九龍商業部主管 欄名： 專家論市