換樓鏈轉活

近期一、二手市場持續升溫，除了大批投資者重投市場外，換樓鏈轉活也是另一個主要動力。 千萬元物業 受惠按揭成數上調 多個研究報告均說明，近月換樓活動持續增強，中原地產一項研究報告指出，10大屋苑千萬元成交（換樓需求）持續升溫，今年首4個月登記量達129宗，較去年同期71宗急升82%，創近3年同期新高。其中太古城表現最突出，共有63宗成交造價突破千萬元關口，按年升65%，穩居榜首。其次是鴨脷洲海怡半島26宗及黃埔花園13宗（見表）。 該報告指出，過去金管局對千萬元以上物業的按揭規管「極辣」，最高借貸成數僅限5成。一個樓價1,000萬元的單位，買家需支付高達500萬元首期，置業難度極高。至2024年，港府在施政報告中更進一步宣布「救市」措施，將所有住宅物業的按揭成數統一上調至7成，無論物業價值高低，買家均可享受更寬鬆的貸款條件，換樓鏈逐步轉活。 事實上，在換樓需求帶動下，多個藍籌屋苑造價重回高位，例如太古城綠楊閣高層A室，實用面積1,114平方呎，屬3房間隔，剛獲用家以2,460萬元購入自住，實用呎價22,082元，創屋苑近4年呎價新高。 帶旺藍籌屋苑 大單位交投 其次，紅磡黃埔花園9期8座低層E室，實用面積860平方呎，屬於3房間隔，日前以1,598萬元易手，呎價18,581元，創屋苑近4年的樓價及呎價新高，反映換樓鏈啟動，帶動藍籌屋苑大單位交投。 另一方面，4月份銀行轉按錄581宗登記，按月升4.7%，數字雖連升3個月，但連續6個月處於500多宗平穩水平。樓市仍未撤辣前，不少業主透過轉按申請加按套現換樓，現時住宅按揭市場競爭激烈，銀行一直推出多元化的按揭計劃及增加相關優惠，小額貸款的現金回贈突破1%，800萬元大額貸款現金回贈最高可達1.2%，對樓按市場有正面支持作用。 除了大屋苑換樓鏈轉活外，中小型屋苑也不乏即買即賣的串燒成交，例如屯門兆禧苑E座低層2室，實用面積415平方呎，屬於2房間隔，日前以363萬元（已補地價）易手，呎價8,747元。新買家為同屋苑換樓客，有感舊居所空間不足，故出售舊居後不足24小時即時購入同屋苑一個面積較大的單位。 其次，沙田好運中心B1座（棕林閣）高層H室，實用面積約326平方呎，屬2房間隔，原業主於2020年以588萬元高價購入，日前以492萬元易手，帳面蝕讓96萬元。業主蝕讓沽貨後，即時以652萬元，換購同座棕林閣低層C室，實用面積443平方呎，呎價14,718元。代理指出，近期這類「先蝕後換」個案漸增，反映用家對後市信心回升，寧願止蝕套現升級換樓。 撰文： 唐榮