2026-05-26
明報
【明報文章】過去數年，香港公營房屋政策在重重挑戰中逐步站穩腳跟。由早期側重「提速」與「提量」，以應付日益增長的公屋輪候冊壓力，到近期更強調「提質」，政策廣度與深度都在逐步拓展。公屋平均輪候時間從高峰回落、簡約公屋項目陸續入伙、應用組裝合成建築法加快施工進度，這些實質進展，雖未必時時佔據新聞頭條，但正默默改變整個公營房屋體系的運作節奏。
當供應基礎漸趨穩固，正好提供一個難得空間，讓社會可以認真審視下一個結構性的挑戰——如何系統地應對急劇老化的公共屋邨存量。這是一個涉及財政可持續性、居住安全和土地資源運用的長遠課題。
多管齊下見成效 供應逐步趨穩定
在討論重建這個較為長遠的議題之前，有必要先梳理當局近年已取得的具體進展。這些進展不單是政策承諾的兌現，更是往後推動任何大型重建計劃所不可或缺的基礎。
首先是公屋輪候時間有所改善，房屋局數據顯示，一般公屋申請者的平均輪候時間（包括傳統公屋和簡約公屋），已由數年前超過6年的高位，逐步回落至今年首季的4.7年。輪候時間逐步回落，背後是一系列行政程序的簡化、加強跨部門協調，及部分項目引入新建築技術以壓縮工期，解決了長期困擾公營房屋建設的流程瓶頸，令單位建成時間變得較以往可預期。
其次是過渡房屋和簡約公屋填補了短期供應缺口。在傳統公屋仍需數年方能建成的過渡期內，這些快速建成的單位為居住於不適切居所的家庭，提供了即時紓緩，也間接降低了輪候冊壓力。這種「長線公屋」與「短期應急」雙軌並行模式，使整個體系更有彈性。
此外，當局亦逐步將部分高齡屋邨的重建提上議程。華富邨、彩虹邨、西環邨等項目，均已進入不同階段的規劃或清拆程序。雖然這些個案仍屬起步階段，但它們標誌着一個政策方向的轉變：重建不再被視為被動選項，而是逐步納入可操作的規劃框架。同時，引入「幸福設計」指引，也顯示當局對居住質素的理解，正從單純追求單位數量，擴展至兼顧社區設施、綠化環境和居民歸屬感。
這些進展，為公營房屋體系打下一個更穩固基礎。當供應逐步可預測、行政效率提升，短期和長期的政策工具也開始互補之時，社會便具備更充裕條件，去處理一些過去因資源緊絀而難以觸及的結構問題。
屋邨老化不可逆 重建契機已浮現
那麼，下一個值得聚焦的課題是什麼？答案或許隱藏在公共屋邨的樓齡結構之中。
翻查房委會資料，不難發現一個正在加速形成的趨勢——本港大量公共屋邨建於上世紀70年代，樓齡達50年或以上的公屋單位數目，將於未來10年內由約5萬個（見圖），急增至超過23萬個。
公屋老化帶來的財政影響，同樣值得關注。房委會每年用於維修保養房屋的開支持續攀升，每個單位的平均維修成本增幅正在加快。儘管通脹、物料價格和「幸福設計」等因素均推高開支，惟無可否認，維持一幢樓齡逾50年的建築物安全宜居，所需成本遠比年輕樓宇為高。若繼續以零碎的修繕工程應付，長遠財政負擔只會愈來愈重。
更關鍵的是，重建公屋並非純粹的開支項目，而是可以帶來可觀單位淨增長的長遠投資。參考近期已公布的重建案例，無論是白田邨、美東邨還是華富邨，重建後的單位數目均有顯著增加，部分項目的增幅更超過一倍。若將全港所有樓齡達50年或以上的公共屋邨，透過適度提高地積比率及優化規劃，整體潛在的淨供應增幅將十分可觀。換句話說，重建公屋既能夠改善居民居住環境，亦能釋放珍貴的市區土地潛力，為中長期房屋供應作出貢獻。
值得慶幸的是，過去重建的一大障礙——調遷資源不足——正出現結構性的紓緩。未來10年，公營房屋預計建成量將持續高於《長遠房屋策略》的年度供應目標，形成一定的供應緩衝，意味着系統內有充裕空間去吸納受重建影響的租戶，而不必陷入重建與輪候冊「二選一」困局。可以說，硬件和時機正逐步對齊，等待的是一個更清晰的制度框架。
建成單位有餘裕 3招措施助重建
要將重建公屋提升為一套可持續的系統策略，有3個方向值得深入探討。
第一，為重建設立專屬的調遷儲備。若參考未來5至10年的預計單位建成量，每年只需從新增供應裏預留10%至15%單位作為重建調遷之用，便足以支撐每年一至兩個大型屋邨的重建進度。而即使做這樣的預留，假設每年的回收單位維持於過去5個財政年度平均水平，仍有超過九成的可編配單位總數可用於公屋輪候冊編配，對整體輪候時間影響相對輕微。
其二，於《長策》框架的供應目標內，分開列出「重建配額」。目前受重建影響的住戶需求，雖已被納入房屋需求推算，但這些數字最終會匯入整體供應目標之中，外界難以清晰辨別有多少單位預留作重建之用。假如當局能夠在每年供應目標裏，分開列出「重建配額」，並配合公布滾動式的5年期重建項目清單，涵蓋目標屋邨、受影響單位數目和預計建成時間表，將有助提升政策的可預測性，也讓不同持份者能夠更有把握地參與討論。
其三，在合適項目增加重建後的資助出售房屋比例，例如將出租公屋與綠置居、居屋等其他資助出售房屋的比例，調整為六比四。透過出售部分房屋的收益，大幅抵消整體重建的淨支出。根據初步推算，跨單位補貼模式，可以將項目淨開支降低達七至八成，不僅有助減輕公屋重建的財政負擔，亦能夠為居民提供置業階梯，於同一屋邨內營造更多元的社區組合。
當然，推行任何政策都需循序漸進。上述關於重建公屋的3個方向，並非要求一步到位，而是希望為長遠的重建公屋策略提供一套可供探討的框架。於執行層面，重建的優先次序亦應有一套客觀準則，綜合考慮樓齡、結構狀况、預計單位淨增幅，及對社區網絡的影響。以人為本，分批推進，方能使居民感受到重建是一種生活環境的提升。
作者葉文祺是團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監，梁躍昊是團結香港基金助理研究總監兼土地及房屋研究主管，郝亮是團結香港基金研究員
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[葉文祺、梁躍昊、郝亮]