2026-05-18
明報
【明報文章】2012年成立的樂風集團，憑翻新活化工業大廈起家，之後晉身發展商之列。因最近有關該集團的新聞不絕，連帶活化工廈再成為城中熱話。香港地狹人稠，土地是社會發展的命脈。隨着製造業北移，昔日機器轟鳴的工業區，留下近1500幢工廈，佔地逾2000公頃。它們猶如城市的「沉睡巨人」，既承載着「香港製造」的獅子山精神，亦蘊藏着巨大發展潛力。
然而多年來，活化工廈政策屢次推出，卻因業權分散、補地價機制複雜、部門各自為政等問題，始終未能「物盡其用」。面對公共財政壓力，及社會對房屋、創科空間的殷切需求，政府必須摒棄以往「歎慢板」的官僚作風，以「以民為本」新思維，打破利益固化藩籬，讓「活化工廈」真正成為造福香港的民心工程。
從「工業廢墟」到「城市資產」
物盡其用，是資源管理的核心原則。目前，本地不少工廈被用作低效益的倉儲，甚至存在違規住用、骨灰龕的情况，造成安全隱患，這種狀態是對市區土地的嚴重浪費。政府於2009年10月第一次宣布活化工廈措施，以配合當時香港經濟轉型背景下的社會發展需要。活化工廈政策於2010年4月正式推出，可惜基於誘因欠奉及手續繁複，即使當局在2013年提出「優化措施」，不過於2010年4月至2016年2月期間，地政總署只接獲215宗申請，最終批准了124宗申請。
政府於2018年啟動「活化工廈2.0」，將重點放於鼓勵整幢重建、放寬地積比率，及推出「標準金額」補地價措施。截至2026年1月底，城市規劃委員會已批准95宗重建工廈申請。然而，相較於總共近1500幢工廈，政策推進工廈重建的節奏相對緩慢。當務之急，是將這些措施恒常化，並簡化審批程序。參考深圳「工改保」（註1）的雷厲風行，香港必須急起直追，將位於市區、交通便利的工廈地塊，轉化為住宅、創科及社區設施，才能夠真正釋放土地潛能。
保育與承傳：留住「香港製造」靈魂
誠然，活化不止是冰冷的拆卸重建，更應包含歷史的溫度。本港有不少工廈富有歷史意義，又具改造潛力，值得予以保育活化。荃灣南豐紗廠花了7年、斥資7億元，保留70%原有結構，將老紗廠活化為集創科、文化、零售於一體的地標，既留住了紡織業的集體回憶，又注入了新經濟活力，堪稱「修舊如舊」的典範。
從環保角度看，清拆重建會產生大量建築廢料，違背可持續發展原則。政府可以考慮設立專項基金，鼓勵業主保留工業「原味道」。同時，配合《香港旅遊業發展藍圖2.0》，大力發展「工業旅遊」。正如立法會議員吳永嘉所言，開放舊廠房生產線，結合VR（虛擬實境）及AI（人工智能）技術，可讓遊客沉浸式體驗「香港製造」，既能夠吸客，又能夠吸金，將工業遺產轉化為獨特的文旅資源。
事實上，海外有不少例子可供香港參考，例如位於葡萄牙阿爾加維地區的波爾蒂芒博物館（Museu de Portimão；註2），是當地頂級的文化景點，主要展示該市歷史、考古及魚類罐頭產業傳統。該博物館建立在舊罐頭廠址上，以其獨特的展覽方式，及對當地社區歷史的保護而聞名。筆者數年前曾到訪該館，對其活用AR（擴增實境）策劃互動導覽，以嶄新方法把一個多世紀前生產罐頭的過程，在工廠原址重現於參觀者眼前，印象非常深刻。
活化新路向：對準民生痛點
本港過去的工廈活化項目，多淪為純粹以利潤為先的地產項目，結果推高租金，迫使藝術家、文化團體流離失所。雖然政府近年有意推動工廈轉型為高增值科技產業、數據中心或科研辦公室，但筆者認為，未來的工廈活化必須更具社會使命，對準民生痛點。
第一，紓解宿位短缺。本港大學宿位嚴重不足，而不少工廈位處市區，交通便利。2024年施政報告已提出鼓勵改裝酒店及商廈成為學生宿舍，當局應明確將此範圍擴展至整幢改裝的工廈，並在消防及規劃上「拆牆鬆綁」，讓工廈化身為價格相宜的學生和青年宿舍。
第二，解決泊車難題。不少工廈結構堅固、樓底高，非常適合改裝為多層自動化智慧停車場。政府可牽頭將位處核心商業區邊緣、重建潛力較低的工廈，透過標準金額補地價，改造成為智能泊車大廈，解決「車位難求」的民怨。
第三，扶植創意產業。政府應嚴格執行整幢改裝工廈須預留一成樓面面積作指定用途的規定，確保這些空間以低於市價租予文化藝術、初創科技及社會企業，讓基層藝術家和初創公司「有瓦遮頭」，培育香港創意生態。
拆牆鬆綁與加強監管並行
活化工廈目前最大障礙，在於業權分散。單一業權的項目如南豐紗廠、D2 Place容易成功，但面對「一幢大廈，百個業主」的僵局，只要有一戶反對，活化工程便遙遙無期。政府必須提供更大誘因，令工廈業主更積極將工廈活化。市區重建局或可擔任活化促進者的角色，協調非單一業權工廈的業主組織起來，尋求符合經濟效益的活化方案。
同時，政出多門是另一「死症」。一個活化項目，需跑遍地政總署、屋宇署、規劃署、消防處等政府部門，審批動輒數以年計。發展局必須擔起統籌角色，設立「一站式」服務窗口、精簡繁瑣程序、壓縮審批時間等行動，亦實在是事在必行。正如金寶集團前主席李秀恒曾痛陳，若官僚作風不改，再好的政策也是枉然。
當然，放寬不等於放任。在鼓勵活化工廈的同時，當局必須嚴厲打擊違規改建為劏房、迷你倉或骨灰龕的危險行為。屋宇署與消防處應以風險為本，加強巡查，絕不能讓活化工廈成為安全黑洞。
結語
活化工廈絕非單純的樓宇買賣遊戲，而是一場涉及城市規劃、文化保育、青年發展與產業升級的綜合戰役。政府必須摒棄過去「重地產，輕民生」的思維，不再做「甩手掌櫃」，而是積極有為地介入，將政策傾斜回真正的「用家」身上。
筆者期望，未來的工廈活化，能夠活化出更多可負擔的學生宿舍、充滿活力的文創空間、解決民生難題的智慧設施，及可供遊客緬懷的工業歷史。只有堅持「以民為本」，讓活化成果由全港市民共享，才能夠真正造福香港，讓這些「沉睡的工業巨人」，變成支撐香港未來發展的堅實基石。政府庫房緊絀，與其坐等賣地，不如盤活存量，這才是香港可持續的發展之道。
作者是嶺南大學研究生院副院長、社會學及社會政策系教授
[邱勇]
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