2026-05-15
經濟日報
22年9月起 5次累計加息0.875厘
樂風集團創辦人周佩賢日前在寓所燒炭身亡，認識周佩賢的資深投資者蔡志忠發文指，過去幾年工商市場缺乏支援，引致價格暴跌，整個行業面臨極大困境，許多投資者和中小地產財團也是在苦苦經營。
蔡志忠認為「其實是商業地產行業出現寒冬，並非她個人的錯，是時代的錯。」資料顯示，中小型發展商樂風集團，一度在全港擁有8個項目、涉及總投資額近百億元，但早前已傳出由其發展的大角咀商廈One Bedford Place淪為銀主盤，由東亞銀行接管並推出市場放售，市值約18億元。
另外，位於附近的同系新式工廈TWO BEDFORD PLACE，亦於上周登記被恒生銀行接管。項目自2024年推出至今，僅售出8伙及4個車位，惟全數均未完成交易。
工商舖落成量最多 消化需時
蔡志忠提到的時代，唐榮翻查資料，2022年是住工商舖一個重要的轉捩點，其中有兩個讓市況逆轉的基礎因素，第一個當然是大家記憶猶新的加息周期，2022年3月美國開始加息，香港拆息開始明顯回升，2022年9月香港開始跟隨美國加息，直至2023年7月，一共加息5次，累計加0.875厘，直至2024年9月才再跟隨美國減息。當時的低息時代告終，息口在不足一年急升，讓市場措手不及。
另一是2022年碰上工商舖項目落成量最多的一年，根據差餉物業估價署資料，該年三類物業都是五年內，亦即2021至2025年落成量的高峰，商廈落成量達到378萬平方呎、私人商業樓宇達到127萬平方呎、分層工廠大廈都有113萬平方呎，全部都需要長時間消化。
大跌市中反彈 投資者陷迷局
還有一個最大的「伏位」，應該是一次大跌市中的反彈，讓見過高位的投資人，深信將會回升，工商舖三類物業都出現類似的情況，跟住宅直至2021年見頂不一樣，三類物業都是在息口及供應負面因素出現前曾經反彈，或者讓更多人深陷迷局。
商廈價格指數於2018年10月見高位599點，2020年跌至427.3點，已大跌29%後重新反彈，至2021年10月見515.7，反彈21%，及後跌至今年3月289.5點。
商業舖位同樣如是，2018年11月見601點高後回落，跌至2020年9月497.8點，下挫17%後出現反彈，升至2021年8月的571.7點，回升15%後再跌，最新報321.4點。
分層工廈亦同步，2019年5月見頂931.3點，跌至2020年9月的803.9點後一度反彈至2022年1月911.1點，相當迫近2019年的高位，然後輾轉回落，最近報562點。
三類投資物業都遇上跌市中的反彈，而息口和供應兩座大山卻在2022年出現，衝擊市場。
撰文： 唐榮