2026-05-07
東方日報
政府近年大力整頓市區舊樓，並逐步落實規管劣質劏房的相關法例。過去，物業的「實際用途」與「地契用途」在不少人眼中的界線模糊，以為單位只要一直作居住用途，銀行便會視單位為住宅處理按揭申請。實質銀行對地契的查核已愈趨嚴格。
最近接觸到一個個案，一名年輕高薪族看中港島區一個鬧市單位，卻因為沒搞清楚物業的「地契用途」而大失預算。月入達5萬元的客人看中一個位於港島、低層帶有超大玻璃窗的單位。原本450萬元的樓價預算，按此月入水平，每月兩萬多元的供款可輕鬆應付，而且單位還是朋友介紹，客人可節省代理佣金。只是，若客人要出手，首先要面對樓齡與還款年期的先天限制。
舊樓特別是接近60年樓齡的唐樓或商住樓宇，在按揭審批上往往較為嚴格，就算買家非常年輕，銀行會取人齡和樓齡較高者計算供款年期，所以此個案實際可批出的供款年期只有15年，收入要求亦因此攀升至約58,000元。
借貸成數上限七成
正當買家以為找到家人做擔保人就可克服所有難關時，又發現真正「關卡」是物業的地契。銀行審批時發現該物業持有的其實是商業契，而非一般的住宅契。在香港，許多位於鬧市的舊式物業都屬於商住兩用，即使該單位多年來都被當作住宅居住，且擁有標準的住宅外觀與內籠，只要物業地契註明只可作商業用途，銀行還是會將之視為非住宅物業處理。這對買家的預算造成嚴重衝擊，因為商業契物業完全無法申請按揭保險，買家不能承做九成的高成數按揭，最多只有七成。
因此，客人起初預留45萬元首期資金，因為物業變成商廈類別，首期瞬間飆升至135萬元。同時，按揭息率會由一般住宅的約3.25厘，調高至非住宅物業的4.5至4.75厘水平。雖然因整體貸款額減少，每月供款微調至約24,100元，但這筆突如其來近百萬元的首期，若非家中有強大後盾願意緊急資助，這宗成交最終極可能撻訂收場。
先了解物業契類型
買入帶有「前舖後居」歷史或商住混合的舊式物業時，買家必須保持高度警覺，因為物業契的類型會直接決定按揭成數與息率。若買家心儀這類物業，最好先尋求專業人士進行預先估價，並向銀行提供平面圖、面積及樓齡等資料，由銀行透過測量師行核實物業性質。同時，買家亦應向代理或律師了解清楚物業契的具體類別，確保萬無一失。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣