供應庫存太多變太少？

香港樓市常常由一個極端擺向另一個極端，樓價升到狂跌下來亦重，由超充裕供應，因賣地換地不理想，發展商全面縮手一段時間後，供應又可能轉向不足。 私樓短期供應 料迎周期性低位 去年年底，仲量聯行一份報告指出，近年來市場一直面對庫存高企的挑戰。以2023及2024年的供應計算，市場分別需時約101.6個月及67.4個月方可消化全部庫存。隨着餘貨單位逐步消化，預期至2025年底，庫存消化期將回落至2015至2021年的平均水平約51.3個月。與此同時，至2026年底，私人住宅供應有望恢復至正常水平，屆時去貨速度更可進一步縮短至約44.7個月。 團結香港基金最近一份報告則指出，預計2026至2030年期間，私人住宅年均落成量為17,100個單位。鑑於短期供應的領先指標正在轉弱，短期供應將迎來周期性低位，預計2026年落成量將回落至約16,700個單位，2027年進一步減至約15,400個。經歷此低位後，隨着上蓋工程動工量逐步增加，加上「熟地」供應漸趨穩定，落成量預計將於2028至2030年再次回升。 展望下一個10年期，在政府主導及協調的充裕土地供應支持下，私人住宅供應前景依然樂觀。然而，實際落成進度仍取決於市場主導的施工進展。根據基金會的情景分析，視乎政策及市場調整，2031至2035年的年均落成量預計介乎13,300至24,800個單位。 綜合需求與供應因素，「供應庫存月數」指標反映市場平衡正迅速收緊。該數值已由2023年的102個月，大幅減半至2025年的49個月，這個水平，較上文原先估計更低。 預測顯示，到2030年，此比率將視乎動工量水平而落在28至62個月之間。若供應偏少，市場或面臨類似2010年前供應緊張的局面；若供應過多，則可能再次導致大量庫存積壓。為確保市場長遠穩定，基金會建議建立一個由政府主導的框架，結合「供應庫存月數」與樓價表現，更全面地審視市場狀況。這將有助當局透過靈活調整推地步伐，主動調控市場。 市場較平衡水平 應36至48個月 附圖顯示，基金會認為，市場較平衡的庫存水平，應該在36至48個月之間，而2004至2021年，樓市處於上漲期，中間僅2008年金融海嘯及2013年一手條例生效，引致較大庫存之外，其餘均在上述平衡水平，又或沒有大幅偏離，然後，當樓價進入2022年下跌周期時，庫存月份逐步攀升至102個月。 根據基金會預測，未來數年頗大機會跌入低於市場平衡或接近下限，會不會因供應庫存少引發樓價再次波動，值得留意。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論