2026-05-02
明報
【明報專訊】團結香港基金早前發表《香港房屋趨勢導航2026》報告指出，本港私樓供應庫存已由2023年高峰的102個月（約8.5年），大幅回落至2025年的49個月（約4年），相當於減半。
「供應庫存月數」是衡量私樓消化速度的重要指標，以「已落成及興建中項目的未售單位總數」，除以「年度一手私樓平均每月成交量」計算。以2025年為例，潛在供應約8.9萬伙，全年成交逾2萬宗，即需4年可全數消化現有庫存。
庫存月數減半意義重大。當消化期逾8年，市場極度飽和，去貨速度慢，發展商需減價促銷，投地意欲低迷，庫房收入受壓；如今回落至4年，是2019年後最短，顯示購買力已有效吸收供應，市場築底回升。私樓供應庫存消化期大幅縮短，加上現樓承接力轉強，發展商壓力大減，推盤策略已由「求量不求價」轉為「價量兼備」。市場正由買家市場轉向賣家市場，發展商重新掌握定價主動權，新盤加價潮重臨。
受惠於新盤銷售顯著轉趨活躍，一手貨尾量持續回落。根據中原地產最新數據，今年首季一手貨尾量降至16,672伙，連跌4季，較2023年高位大幅回落近三成，貨尾比重亦跌穿12%水平，見逾四年新低，反映庫存已逐步脫離「警戒線」。若以去年購買力推算，現有貨尾理論上可於一年內吸納完畢。
屬近年最具代表性新盤戰場、貨尾重鎮之一的將軍澳，去年首季貨尾量多至2215伙，並連續4年維持逾千伙水平，今年首季卻急降至139伙，按年大減逾九成，見2016年99伙以來的10年新低。更有部分地區的貨尾量回落至單位數，上環最少，剩7個。4月份一手成交已逾2000宗，今年首4個月中，有3個月一手成交均逾2000宗水平，這些數字都反映新盤市場正告別供應過剩，回歸供求運作健康的水平，對後市起很大支撐作用。