重回新高要花多少時間

香港樓市經歷多次跌市，80年代至跨入千禧，樓價大跌後，要花多少時間才能回升至跌市前的高位？ 80年代樓價 低位升回高位花10季 幫大家重溫一下，差餉物業估價署最新數據顯示，樓價指數歷史高位是2021年9月的398.1點，跌至2025年3月284.9點見底回升，跌幅超過28%，歷時約14個季度或3年半。2026年2月最新數據回升至307.6點，已回升接近4個季度，以最低點計算，要由284.9點回升至歷史高位398.1點，大約要升40%，最新數據已反彈8%。 如果翻查差估署的歷史數據，由於要更長遠年份，採用截至80年代的季度樓價指數，1981年第3季樓市見高位，指數24.6點，其後樓價下跌至1984年第3季的16.7點，下跌時間約有12個季度或3年，跌幅32%。 倘跟當年模式 明年末季重上高位 然後，樓價回升，至1987年第1季才重回當初高位24.6點的水平，樓價花了大概10個季度，約兩年半時間，重回高位，樓價升幅有47%。 假設今次回升跟80年代模式，樓價要升40%，去年第2季起計回升，10個季度，亦即2027年第4季重回高位。有沒有這個可能？ 今年初，中原地產集團創辦人施永青預計2026年樓價升幅達20%，如果明年相同力度，一定可以突破歷史高位。至於部分券商觀點，今年初高盛認為，受惠於政府的簽證及移民政策，加上過去3年租金累升兩成，按揭利率下調亦令更多本港居民考慮由租轉買，同時「辣招」撤銷後或刺激潛在投資需求，2026年本港樓價預測升幅12%。預計2026至2028年住宅樓價年複合增長約7%，似乎仍難在明年第4季重現高位。 摩根大通在今年2月大幅上調今年樓價預測，由原先預計的5%至7%升幅，調高至10%至15%，並預期2027年將再升約5%。摩通認為香港樓市已告別調整期，邁入由人口流入與內地需求帶動的「擴張期」，由於樓價由低位要回升40%，兩年內似乎亦難重回歷史高位。 至於另一場跌市參考，應該是1997年至千禧年的跌市，1997年第3季樓價指數為169.5點，跌至2003年第3季的59.3點，樓價跌幅65%，雖然中間偶有小型反彈，但跌市時間基本長達24季或6年，那回升又如何？樓價要從低位回升186%以上。 翻查資料，樓價要到2011年第1季，指數見175.1點，才正式超越1997年的高位，花費的時間是30個季度，大約是7年半的時間。期間，2008年曾出現金融海嘯各兩個季的回落及反彈。 所以，如果這次重回高位的步伐是根據2003年的時間，由2025年起計花7年半時間，那就要到2032年第4季才能再見398.1點。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論