2026-04-23
明報
【明報專訊】雖然戰爭理論上不利風險資產，惟反映本港二手樓價的中原城市領先指數（CCL）於2月底美國及以色列向伊朗採取軍事行動至今不跌反升。 Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）在專訪中表示，港樓去年首季以來隨港股向好，價量齊升，新盤庫存亦減少，升勢現已成形，而市場目前料伊朗戰事快將結束，故他亦估計港樓未來一至兩個月維持升勢，惟若伊朗戰事出乎意料在本季仍未圓滿解決，屆時便需要就形勢重新評估。
Portwood Capital卓百德在《Money Monday》第462期（2024年8月19日出版）封面故事專訪中曾預測本港2024年9月開始跟隨美國減息，故樓市料快見底，惟由於經濟仍然面對不少挑戰，因此樓市只會出現「U形」而非「V形」復蘇。上述專訪見報前，中原城市領先指數報138.61點，而雖然本港2024年9月至12月跟隨美國累積減息1厘，惟由於期內經濟仍然疲弱，樓價要等去年1月下旬港股止跌回升及去年2月《財政預算案》宣布將400萬元或以下的住宅物業印花稅由舊稅階的最高近6萬元大降至劃一100元後，去年3月始從134.89點低位回升，上周報153.67點，升幅達13.92%（見圖）。
記者本周再次專訪卓百德，首條問題是：「內地人工智能（AI）大模型DeepSeek去年首季面世後在全球取得成功，顯示中國強大創新能力及科技實力，吸引資金流入港股，恒指至今大漲小回外，去年全年及今年首季本港新股集資額更稱冠全球，這是否支持樓市向好的重要因素？」
港樓價量齊漲庫存回落 升勢成形
卓百德指出，去年初以來非常明確地有國際資金流入本港股市，本港股市與樓市表現通常也十分關聯（very correlated）、同升同跌，事實上過去一年多以來樓市亦已轉勢向好，「本港樓市去年初至今交投增加，價格向上，因此新盤庫存亦減少，升勢看來的確已經成形。」
至於2月底以來美以襲伊朗對本港樓市的影響，卓百德分析，是次戰事爆發為本港以至全球均帶來不明朗因素，而最令人關心的問題是：「美國通脹會否持續上升令聯儲局被迫加息？」
卓百德續說，對於本港、亞洲以至全球不少國家而言，假如油價持續高企，除了會令通脹升溫外，機票等眾多商品及服務價格上升亦會打擊需求，以致GDP增長放緩，這是典型的滯脹局面，屆時中央銀行為了壓抑通脹，即使GDP增長放緩亦可能要加息，這對樓市實屬不利，「不論是GDP增長放緩或更高的息口，對樓價及租金需求應該均屬負面。」
止戰符美伊利益 全球可避免滯脹
不過，卓百德強調，假如是次伊朗戰事快速及完滿結束，油價便會回落，上述不利情境便不會出現。他分析，目前美國看來特別需要結束伊朗戰事，原因是戰事至今已為美國政局帶來不利影響；而且停火止戰亦符合伊朗利益，原因是這樣可令當地經濟開始重返正常運作。
綜合上述分析，卓百德估計，本港樓市未來一至兩個月仍會維持升勢，惟若伊朗戰事出乎意料地在本季仍未完滿解決，屆時便需要就形勢重新評估。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]