2026-04-21
東方日報
對於年輕一代的讀者來說，「公務員合作社」可能是一個相當陌生的名詞。這其實是香港1950至60年代的一種特殊房屋福利，當時政府為穩定公務員團隊，以極低優惠價（通常為市價三分之一）批出土地，讓公務員集資組建「合作社」自行興建房屋。這類物業不少位於優質地段，以低密度、高實用率見稱，充滿老牌豪宅的氣派。然而，這份歷史恩賜背後卻隱藏着極其繁瑣的按揭地雷，想順利交易要先做好功課。
高樓齡影響按揭年期
近日處理的一個個案，買家看中的正是一個位於港島區的合作社單位。這類物業雖然外觀優雅、地段尊貴，但很多都採用了當年的「無電梯」低密度設計。在實際申請過程中，銀行對這類物業的取態存在兩極化。部分中小型銀行傾向保守，審批準則會切換至嚴格的「唐樓模式」，最高僅願意批出七成按揭，且必須待測量師實地考察後才能拍板。
相反，部分大型銀行較有彈性，客人在落實買賣前先作出委託進行預先評估，確保估價能跟上約900萬元的成交價，不用因估價落後而需要額外抬錢補差價；由於該單位保養良好且無違規改建，最終按揭保險公司批出九成按揭，息率更能做到與私人屋苑一致的銀行同業拆息（HIBOR）加1.3厘的水平。
除了物業性質，樓齡亦是這類物業無法迴避的硬傷。由於合作社樓宇大多已有40至50年以上樓齡，銀行會嚴格執行「75減樓齡」的年期計算法。假設物業已有50年樓齡，按揭年期上限僅為25年。還款年期縮短不僅會增加每月供款，更會直接推高入息門檻，預算較緊的買家必須事先確認清楚自己的負擔能力。
補地價方可自由買賣
最後要提醒的是，合作社物業雖擁有極佳的居住質素，但按揭限制都比一般私人住宅複雜得多。除了前文提及的問題外，這類物業在進入「自由市場」買賣前，還要經歷解散合作社、分契及向地政總署補地價的繁瑣程序。當年公務員是以優惠價批地，若要賣給非公務員的普通人，就必須補回當年免除的三分之二地價，將物業正式私有化。這套程序不僅耗時，更涉及複雜的法律細節，簽約前應先確認該單位是否已完成相關手續。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣